广东自贸区挂牌 辐射区是涨房价还是去库存?

通常，大家都喜欢“于是公主与王子幸福地生活在一起”的童话。

关于南沙的房价，也有这么一个戏剧性的反转故事。

方兴地产广州公司的项目策划经理陈伟，最近一年的心情紧随着南沙楼市的变化跌宕起伏。位于广州市南沙区凤凰大道和蕉西路交会处的方兴·南沙金茂湾，是方兴地产进军广州市场的首个项目，按照方兴地产的设想，公司将斥资100亿元把其打造成大型滨海城市综合体。

计划往往赶不上变化，当方兴在去年筹划开盘计划之时，去年6月突然传出自贸区申报暂停的消息，沸腾的南沙楼市瞬间冷却，部分楼盘率先降价出货。

研究机构统计数据显示，去年3月南沙区成交均价高达11985元/平方米，但到了7月份，成交均价已经下跌至9925元/平方米，跌幅达17%。部分楼盘如时代南湾，售价从去年上半年的16000元/平方米直降至最低12000元/平方米，降幅超20%。

突如其来的市场变化让陈伟与方兴都承受了巨大的压力，尽管他们决定在11月以11000元/平方米的低价开盘试探市场，推出的100余套公寓全部售罄，但后续销售压力依然艰巨。南沙区住宅去化周期从去年5月起，一直维持在20个月以上，即便到了11月，去化周期依然高达25个月。要在天量供应中杀出重围，竞争的残酷程度可想而知。

所幸，广东自贸区获批的消息在去年12月终于落实，南沙楼市终于迎来生机。就在当月，南沙住宅成交量达到1062套，创出年内新高。今年第一季度区域住宅成交2557套，同比去年同期大增117%，销售均价也从去年10月的低点9331元/平方米回升至今年3月份的10375元/平方米，带动南沙的库存去化周期大幅回落至16个月。

4月21日上午10时，广东自贸区在南沙正式揭牌。自2012年10月晋级国家级新区之后，南沙迎来了这个重磅级政策大礼包。作为广州11区中“政策市”特征最明显的区域，南沙近年来的楼市发展与国家政策紧密相关。去年年中到去年12月，区域楼市实现“V型反转”，眼下区域楼盘纷纷重拾涨价大旗。邦地产记者注意到，方兴南沙金茂湾新一期的售价已经涨至12304元/平方米，南沙滨海花园、中惠璧珑湾、南沙万达广场等项目，今年以来售价涨幅更在10%以上。

这个云集了万科、保利、富力等60多家全国大型开发商的新晋自贸区，正在酝酿着新一波的涨价潮。

但，童话会成真吗？

南沙代理了多个楼盘的中原地产项目部总经理黄韬并没有那么乐观。他认为，尽管南沙楼市已经出现见底回升的迹象，但目前的涨价更多只是去年调整以来的超跌反弹，大多数楼盘的售价甚至没有回到2014年初的水平，最大的隐忧在于，目前区域的绝对库存量依然高企，考虑到今年预计南沙的新增供应量达到1万套，盲目的涨价有可能导致开发商错失出货的良机。

“南沙拥有航运、制造业产业优势，且可依托广州广交会等商贸优势，但自贸区商务氛围的成熟需要一个过程，即便是上海自贸区，也是经过两到三年才完成改革试验。”戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事邵丰也认为，目前南沙区商务氛围较弱，基础设施还处于建设完善阶段，自贸区商务集聚需要1~2年的缓冲期，商贸服务要成熟，更需3~5年时间。如果后续缺乏实质上的利好持续推动，无法吸引自住型买家进入，如何消化巨大的库存将成为难题。

陈伟与他的同事正忙于5月初的新一轮推货计划。他对邦地产记者说，目前公司没有考虑涨价，速战速决、赶快出货才是目前最重要的任务。

没错，千万别相信童话故事里的完美结局。