楼市观察：降准利好有限

上课老师提问：“圆明园是被谁烧的？”小明答不出来，说：“反正不是我烧的。”下课后老师打电话给小明爸爸告状。第二天，爸爸打电话给梁老师。“我昨天狠狠教育了孩子。孩子终于承认，圆明园是他烧的，老师你把网银号发过来，所有损失我来赔。”老师无语：“这哪跟哪呢？”

  4月19日晚，央行宣布，自2015年4月20日起，下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。银行业预计，此次降准1%可释放1.2万亿资金。有不少业内人士欢欣鼓舞，认为房地产又增加一涨价砝码。

  但笔者认为：“这哪跟哪呢？”央行此次降准力度之大，可谓“史上最强降准”，但是降准针对的是持续低迷的实体经济，而非为了“救房地产”。中国大部分地区楼市已经步入“青铜时代”，需求相对活跃的珠三角楼市步入“白银时代”已不可逆转。除了个别地段稀缺、品质卓越、品牌美誉度高的楼盘有本钱涨价或保持原价销售之外，大部分楼盘涨价“没本钱”。

  当然。准备金率下调会增加金融机构的资本金，购房者申请房贷会容易一些，贷款利率会低一些，但是这不会改变楼市“白银时代”购房者以自住客为主的本质。

  佛山市除了禅桂部分片区因地段资源稀缺而供不应求，大部分区域商住产品供大于求。以南海区狮山镇罗村片区为例，几乎每一个公交站点附近都有几个楼盘，一个经济发展水平一般的片区如此多的楼盘供应量，承接力何在？楼价怎么涨得起来？

  近年来房地产商将土地当成“印钞机”，盲目投资，导致供应量过大，并在很大程度上透支了住房需求。部分区域房子卖得不好的另一个原因是房价畸高，远超自住型买家的承受范围。如何清库存？一是提高楼盘品质，将小区与住宅建得美仑美奂。二是降价。“国家与地方”房产新政只能帮助开发商度过一段难关，不能帮助他们清空库存。

  广东省统计局21日公布的数据显示，一季度，广东商品房销售面积1720.69万平方米，同比增长4.1%。此前国家统计局称，一季度全国商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，其中，住宅销售面积下降9.8%。在两个数据方面，广东增速分别比全国高13.3和15.6个百分点。与此同时，今年一季度，佛山市完成房地产投资193.12亿元，同比增长29.3%，增幅比今年前两个月提高6.7个百分点。由此可见，在全国大部分城市楼市一片低迷的情况下，广东省与佛山市房地产投资与销售情况相对还比较乐观。

  在佛山经济持续发展，自住购房热情尚存的情况下，既不能对佛山楼市太乐观，也不能过于悲观。国家降准是为了“救实体”，开发商逆势涨价的后果“你懂的”。