调控新阶段来临 房成交量下滑或不是偶然

 在全国百城房价连涨17个月的如虹气势下，北京的住房市场成交量悄然下滑了。

根据多家经纪机构对北京房地产市场成交数据的统计，11月份，含保障房在内的北京新建商品住宅成交7370套，环比下降21.3%，同比下降43.3%。二手住宅网签总量为11355套，环比上涨5.2%，但同比下降21.4%。

数据毕竟是抽象的。据笔者观察，近一段时期以来，譬如搜房网的二手房源中，打上“十万火急”标签的房源陡然增多，其中不乏优势地段的地铁房、学区房，但是很多都表示“急需用钱”，要求购房者一次付清，颇有点逃离市场的意味。有些房源在网上已经挂了一个多月，仍然处于即时更新状态，二手房交易的相对冷清可见一斑。

北京住房成交量的下滑或许不是偶然，它代表了房地产调控新阶段的来临，其颓势预计还要延续，原因主要有三个方面：第一，“京七条”以及自住型商品房政策的落地;第二，年底个人住房贷款额度收紧;第三，国务院常务会议关于不动产统一登记的决策。这三方面因素已经动摇了市场的预期，让更多的购房者转为观望。

首先，“京七条”及自住型商品房政策的实施，一方面对限购、限贷进行了严格的控制，另一方面则增加了供给，推出了今明两年共计7万套的自住型商品房计划。11月30日，位于朝阳区豆各庄地块的恒大御景湾项目已经开始接受网上登记申请，然而能应对10万人流量的网站甫一上线即陷入瘫痪，至当天晚上仍未能复原，可见申请人数之巨，这势必将分流原本一部分计划购买新建商品房或者二手房的购房者，从而引起住房成交量的下滑。

其次，银行年底个人住房贷款额度已经收紧，增加了购房者的交易成本和违约风险。据了解，一些银行年内的个人按揭授信额度基本用完，目前申请的房贷放款已经排到明年。随着放款周期的普遍拉长，在北京的二手房市场上，由于换房需求比例不断加大，成交难度明显增加。事先未能盘算好还款时间，因未能及时拿到贷款而违约的纠纷事件不绝于耳。

最后，不动产统一登记制度的出台是影响最为深远的因素。不动产统一登记是国家部署房地产调控长效机制的关键前提，不动产登记不仅仅是确认物权的延伸，更重要的是让房产税等长效机制有了操作的标的。本次统一登记的部署，意味着不动产登记进程进入到快车道。对于购房者而言，不动产统一登记或许将让拥有多套房者因避税、反贪污等因素而抛售存量房，所以市场预期普遍转向观望。这是影响二手房交易的一个长远的因素。

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。或许，在短期行政调控和长效机制不断完善的情况下，一线城市将迎来存量房的盘活乃至房价退烧的一天。

(本文来自于证券日报)

(编辑者：wanghui)