楼市调控凸显因城施策 部分城市限购限贷仍留有空间

“我的贷款能正常审批下来吗？”某银行房贷部门负责人向记者反映，近期不少购房者向他咨询这一问题。“只要条件符合都可以办理。不过，由于申请贷款的购房者较多，在审批上要等待一定时间。”该负责人对这一问题作如此回答。

目前，市场普遍认为随着房贷风险警示的不断出台，信贷政策定向收紧已成定局。那么，情况到底如何？

房企融资或受更大影响

今年9月，政府出台严控房地产企业发债的审批政策，收缩融资渠道，控制投资节奏和开发商借款比率。

目前债券市场已成为房企的主要融资渠道。根据Wind数据，截至10月底，交易所市场发行的债券中，房地产行业共发行873只债券，发行金额合计9354.46亿元，占比达25.94%，为交易所市场公司债发行第一大行业。

“通过抑制房地产开发商融资力度，缓解流动性充裕的房地产开发商盲目高价拍地也可对预期产生影响。”对此，联合信用评级有限公司（以下简称“联合评级”）评价说，“自2015年公司债放开发行范围以来，房地产企业通过发行公司债取得大规模低成本资金，但此轮调控已针对房地产企业融资渠道出台多项限制政策，未来仍不排除相关融资控制措施的进一步出台。”

10月12日，央行召集多家银行召开商业银行住房信贷会议，要求各商业银行加强信贷结构调整，在强化住房信贷管理的同时控制好相关贷款风险；随后上海市银监局也对管辖内银行发出房贷风险警示；10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会，提出要严控房地产金融业务风险，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域等。

相关业内人士认为，上述政策旨在防范房地产高杠杆蔓延为整体市场金融风险。特别是对于热点城市，为保证区域市场供需平衡，一方面需持续控制投资和投机性需求；另一方面需加大土地供应，减缓土地溢价率过高产生的房价上涨预期。

部分城市限购限贷仍留有空间

联合评级分析认为，本轮调控政策调控力度明显，但政策针对性强，因地施策特点突出，部分城市突出“补库存”；本轮调控并不是“去库存”的结束，而是对房地产“全面去库存政策”的局部修正。

记者梳理发现，今年9月至10月间，各地政府密集出台多项房地产调控政策。截至目前，已有22个城市加入限购限贷行列，不仅包括北京、上海等一线城市，也包括南京、合肥、无锡、佛山等二线热点城市。

多数业内人士认为，房地产市场呈现明显分化特征，因此本轮调控也凸显因城施策。目前政策的出台均系抑制热点城市的房地产投资投机性需求增长，具体到不同城市，则显现出明显的思路分化。

根据联合评级的分析，一线城市调控最为严厉，重点在于抑制投机、去杠杠，同时保证刚需住宅的供应。深圳大幅提高二套房首付比例、提高社保缴纳标准等，均为历史最严；厦门、南京、武汉等城市二套房首付比例大幅提升。以上城市大幅提高二套房首付比例，对本地逐渐升温的房地产投资情绪起到重要的抑制作用，同时有效降低杠杆，预防金融风险的发生；其他城市根据各地房地产特殊情况作出针对性调整，并预防未来投资投机性购房需求增长。

以深圳市为例，其出台的限贷政策中，对无贷款记录的首付款比例最低30%；而对无房但有贷款记录的首付款比例不低于50%；规定本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套。这一点政策正是针对“假离婚”等投资投机性购房行为，反映出本次调控的精准定位特征。

此外，部分城市虽出台相关限贷限购政策，但调控政策较为宽松。以南宁为例，其仅出台政策指导措施，并未进行限购限贷政策调整，旨在进行预期调整，也为进一步调控预留了空间。

三四线城市去库存力度或加强

易居中国研究院相关数据显示，截至2016年4月底，全国60个城市中，新建商品住宅存销比分布在2个月到34个月之间；其中，存销比最低的城市为南宁和合肥，仅为2个月，库存规模明显短缺；而存销比最高的城市为唐山、丹东等，达到34个月和33个月。

有研究机构表示，若以存销比在12个月左右为判断标准，低于该标准的城市主要包括合肥、南宁、苏州、燕郊、昆山、南昌、上海、郑州、深圳、厦门、珠海、北京、天津等城市；而其他城市存销比大多大于12个月。由此可见，一、二线热点城市去库存周期偏短，而大多数三、四线城市库存仍处于高位。

采访中，一些专家向记者表示，由于限购限贷政策的影响，部分购买力或将向三、四线城市转移。

联合评级也同样认为，中长期来看，全国房地产市场库存仍高企，去库存的大方向并没有发生变化，尤其是三、四线城市高企的库存仍需较长时间持续消化，房地产市场结构性分化的再平衡仍需相关政策进一步配合。

另外，此次出台限购限贷政策的城市并非所有房价大幅上涨城市，主要以一线城市、省会城市和珠三角地区城市为主。联合评级认为，该特点反映出政策旨在调整购房者对于房价大幅上涨的预期，从而给热点城市房地产市场适度降温。

来源：金融时报