二线“去资产泡沫”大幕开启 房价要掉头向下吗？

昨日(8月11日)，南京苏州两地同时出台调控政策让市场对于楼市走向逆转的预期再次升温。有分析人士表示，在两地出台政策之后，说明二线城市“去资产泡沫”的序幕已经开启，未来有10来个其他城市或模仿南京和苏州的政策，包括：天津、济南、郑州、武汉、合肥、杭州、南昌、福州、厦门、昆山、廊坊和惠州。

据中证网报道，国内某权威房地产研究机构报告指出，2016年上半年全国整体房价涨幅进一步扩大，上涨态势逐渐从一线城市传导至南京、苏州等二线城市，以及东莞、中山、廊坊等一线城市周边区域。

但在上半年政策收紧的情况下，部分热点城市房价涨幅有所收窄。深圳、上海、南京、苏州、合肥等热点城市自去年以来均经历了房价大幅上涨的过程。为稳定楼市，这类城市先后出台了调控政策，严控房价过快上涨。短期来看，调控政策取得一定成效，这些城市房价涨幅已有所收窄。

以深圳为例，2015年初开始房价呈持续上涨态势，但随着调控政策收紧，限购升级，自今年3月起，房价涨幅开始收窄，特别是7月环比涨幅下降8.15%。南京、苏州作为热点二线城市的代表，上半年南京房价累计上涨21%，苏州累计上涨22%。尤其是南京，近4个月涨幅均在4%左右。11日，南京、苏州出台了新一轮楼市调控政策，在限贷、限购、土地拍卖等方面进行了限制。

苏州市政府在《关于进一步加强苏州市区 房地产 市场管理的实施意见》中明确指出，要完善差别化住房信贷政策。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。同时，非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会 保险 (城镇社会保险)缴纳证明。

研究院智库中心研究总监严跃进表示，南京和苏州所出台的政策，符合市场预期，说明二线城市“去资产泡沫”的序幕已经开启。这对于后续南京和苏州 房地产 市场健康发展会有积极影响。二线城市房价涨幅将趋缓，政策体现出了压低二线城市房价的决心。

从政策层面看，苏州虽然重启限购版，但外地人购置首套住房还是没有太多的限制的，这个时候可能要警惕一种风险，即部分购房者担心后续政策收紧，可能会有加快购房的打算。而部分购房者可能希望房价下跌，也会有观望的做法。而对于南京市场来说，相对政策偏柔软，这和南京的房价上涨压力没有苏州大是有关系的。

另据澎湃新闻报道，从政策后续对于二线城市的启示来看，未来有10来个其他城市或模仿南京和苏州的政策，包括：天津、济南、郑州、武汉、合肥、杭州、南昌、福州、厦门、昆山、廊坊和惠州。此类城市后续房价上涨压力较大，或在收紧外地人限购政策、收紧二套房购房政策、提高 银行 信贷 利率、对城市中部分区域进行单独调控等政策方面做组合拳。从房价抑制角度来看，房价上涨态势会趋缓。

不过，需要注意的是，往往购房资格也会在这个时候因此消失。

对于其他城市来说，政策依然是积极去库存，而且可以说是100%去库存，并没有太大的动机去进行打压。但是这也会有一些新的影响。比如说，后续购房者担心政策收紧，所以其他城市近期可能成交量反而会上升，尤其是房企的推盘节奏会加快。而对于部分购房者来说，确实希望房价下跌，所以这个时候会有观望。

克尔瑞报告指出，7月重点城市住宅成交量环比下滑10%，降幅较6月份进一步扩大。一线城市整体成交同比、环比分别下滑15%和14%，其中除深圳成交环比微涨2%以外，其余三个城市全部下跌。二三线城市成交环比下跌10%，但同比上涨5%，近半数城市7月成交量仍高于去年月均成交水平。

重点城市的成交量虽有所下滑，但房价并没有太多下降。 诺亚财富 认为，房价坚挺的原因在于：一是在目前宽松的货币环境下，只有地产市场可以承接住10%以上M2增速；二是当下土地价格一定程度上影响着房价。