环京楼市调查：“天价”后潜藏风险更大

 环北京楼市经历了史上最疯狂的半年。
　　燕郊当前均价22000元/平方米，涨幅30%，上半年去化6300套；
　　香河当前均价13000元/平方米，涨幅47%，上半年去化6265套；
　　永清当前均价9000元/平方米，涨幅64%，上半年去化11626套……
　　大幅上涨的数字背后，项目惜售、捂盘待涨的开发商俨然成了购房者眼中的“黑心”卖家。距离北京30公里之外的燕郊房价上涨到2.2万元/平米，即使每平米比北京低1万元，但“河北”的烙印让这个价格成为“天价”。
　　然而，高位上涨之下也潜伏着风险，“天价”之后或许就是环京楼市的“天花板”。在业内人士看来，当环京楼市价格涨到一定程度，市场如果不再买账，后市将难免陷入尴尬。尤其对于目前仅有政策利好，实质配套并未到位的部分区域，楼市潜藏风险更大。
　　疯狂的半年
　　在北京工作的“北漂”小兰，亲身经历了环京楼市的这一轮疯狂上涨。前两个月的环京看房经历，让她越看心里越没底。
　　“房源挺少的，感觉每个地方都是抢房的状态。很多售楼处都是排卡、摇号，给人一种房子很难抢到的感觉。”小兰告诉和讯房产。
　　涨价惜售、一房难求的情景不断在环京楼市上演。以燕郊汇福悦榕湾(楼盘资料)为例，上半年四次开盘，呈现量价齐涨态势，一共销售了近2000余套房源；价格从17000元/平方米涨至20000元/平方米，开盘即售罄。
　　环京看了一圈房子之后，小兰的感受是，房价火爆的地方(燕郊、香河)，地段位置好，但价格太高，难以承受；价格相对偏低的地方位置又太偏(永清)，配套跟不上，担心市场风险，或将来不好出手。
　　进入7月份，环京楼市交易量明显减少。据业内人士分析，这一方面与开发商捂盘惜售有关，很多项目集中在下半年推盘。另一方面，4月份“廊九条”出台之后，对市场形成一定影响，尤其住宅市场去化明显变慢。
　　再者，在楼市热潮之下，政府监管日益严格，之前环京楼市很多在售项目五证不全，当下监管严格之后，这一部分项目暂时无法销售，客观上也造成市场供应量不足。
　　此外，环京楼市的持续高涨，一定程度上也将一部分刚需人群挡在门口之外，他们的买房计划“被推迟”。
　　风险隐现
　　一个值得关注的现象是，环京楼市正经历一轮价格火爆传导期。
　　这个传导效应从火爆区燕郊、大厂、香河等逐步蔓延至固安、永清等地，原来房价洼地的永清，如今也被带热，成为热点区域。以永清阿尔卡迪亚花语城项目为例，去年一期开盘(10月份左右)售价才6800元/平方米，今年4月份，3期卖到8300-8600元/平方米(精装修)，目前报价为11000-13000元/平方米。大半年时间里，房价上涨两倍。
　　目前的高价位之下，对购房者而言，意味着将承受更大的压力，后市市场需求量或将受到压制。
　　接受和讯房产采访的几位业内人士表示，进入4月份之后，房价高企之下，环京楼市市场需求受到一定影响，后续是否有更多的需求支撑去化是一大问题。比如，永清这样的后发区域，半年内涨幅这么大，尽管有各种政策利好，但区域配套发展还需一定时间，这么快的涨幅，实际是对后市市场的透支。一旦政策或市场发生风吹草动，可能会面临调价风险。
　　鑫地产一位相关人士表示，对于燕郊、大厂、香河等地来说，价格到2.2-2.5万元/平方米算是比较合理的范围，如果再高出这个价格，买房人群接受就有一定抗性。
　　“环京楼市价格是看北京市场‘脸色’，但毕竟‘环京’不是‘北京’。尽管可以依托政策利好，但这些因素支撑的价格只是在一定的范围之内。目前看，环京有些区域的房价涨幅明显透支未来。”上述鑫地产人士说。
　　击鼓传花的游戏？
　　更为现实的问题是，原本作为承接首都非核心功能的环北京区域，随着房价的不断攀升，或许会失去其原有的价值。
　　长期以来，由于北京房价持续高位以及较严的限购政策，致使部分刚性需求和投资需求向北京周边城市外溢。同时，随着北京对非首都核心功能的疏解，环北京区域需要承接日益增多的产业功能，环北京楼市则成了被疏解产业人员购买新房的主要目标区域。
　　但是，环京楼市的火爆程度远远超过预估。以“北三县”为例，先是通州成为城市副中心的消息持续发酵，再是北三县与北京规划统一的传闻被一传再传，引得房价跟着一轮一轮跳涨。
　　在业内人士看来，尽管环京区域具有一定价值潜力，不过仅是炒概念还不足以能够吸引人投资置业。毕竟，周边的状况在短时间内无法改变，而有一些规划也只是停留在传言中。更重要的是，北京周边的发展最重要的任务是疏解首都功能，如果房价过高，甚至与北京齐平，对于疏解首都功能，吸纳人口将是一个巨大的障碍。
　　毋庸置疑，环京周边的发展和扩容，为城市建设和房地产发展增加了动力。不过，需要防范的是，这其中掺杂的过多人为炒作因素，以及房价过快上涨，一定程度上是对未来的透支。
　　“如果首都功能疏解的结果是房价先行，转移出来的只是房地产，长期看，这难免是一场击鼓传花的游戏。”有业内人士如是说。