热点城市新建住宅涨幅全回落 调控升级二季度房价将趋稳

　　国家统计局4月18日发布了2017年3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，3月份一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落。

　　3月市场价格仍处高位

　　数据显示，3月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳。从同比看，3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。

　　扩展到70个大中城市看，3月份70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比2月份增加4个，回落城市中18个为一二线城市。

　　不过，由于基数的关系，即去年热点城市房价呈现逐月走高的态势，因此虽然3月价格有同比涨幅回落的压力。但目前热点城市房价仍然处于高位，稳房价的挑战仍然不小。

　　从环比看，70个城市中有8个城市新建商品住宅价格比上月下降，10个城市涨幅回落，其他城市涨幅略升。其中，环比涨幅超过1%的城市有20个。其中海口、广州、三亚、厦门和韶关五个城市的房价环比增幅最大。当然，包括扬州、安庆、洛阳、南昌和贵阳的增幅也较大，位列前10位。

　　在二手房市场，与2月份相比，今年3月份70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有64个，持平的城市有4个。而在2月份，价格下降的城市有11个，上涨的城市有55个，持平的城市有4个。这说明，2017年3月份房价上涨的城市数量有所增加，而下降的城市数量有所减少，市场仍然偏热。

　　中原地产首席分析师张大伟对第一财经分析，3月份房价上涨，有几个主要因素。首先是，目前“金三银四”的热点时期，从房产交易看，3月是惯例的高峰期。往年3月，市场都会在春节后有所升温，即使在调控周期，3月也相对是短期的成交高点。

　　其次，尽管调控不断收紧，但是影响楼市走向最重要因素之一的信贷依然处于宽松阶段。数据显示，2017年一季度居民户中长期贷款额度达到了1.46万亿，相比2016年同期上涨了32.7%。

　　第三，此前部分城市的调控只是从减法做文章，没有解决供需进展的局面。2016年930各地调控政策主要特征是“降油门”，一二线城市虚火转移到了周围区域，而在周围区域炒作后，投资需求又回归到一二线城市。从全国市场看，2017年3月份库存数据跌到最近17个月的最低值。尤其是一二线热点城市，供求关系紧张的格局没有缓解。

　　厦门市房地产中介行业协会副会长王崎对第一财经分析，供应问题十分关键。比如厦门房价高企的一大原因在于，这几年厦门的土地供应一直严重不足，在信贷宽松的情况下，房价上涨压力大。所以在收紧调控的同时，还是应该增加有效供应，满足市场需求。

　　二季度将趋稳

　　张大伟认为，2016年10月前房价上涨的核心原因是资金潮下的资产荒，930调控只是抑制了部分投资，所以在短期平稳后，市场在今年2、3月重新升温。也正是如此，从3月17日开启全国新一轮升级版调控潮，明显抑制了市场的升温幅度。

　　例如，二线城市中房价最高的厦门，今年以来房价再度走高，3月份无论是同比还是环比涨幅均位列前茅。为了遏制这种势头，3月24日，厦门出台调控新政，其中规定新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。由此开启了楼市限卖的先例。据统计，目前至少已有14个城市加入到限售的大军中。

　　张大伟说，“限卖”，正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月开始的全国多城市调控新特点。预计未来还有更多的城市将执行落实这一新调控措施。一定年限的房屋被限制转让，可以有效的降低投机行为。

　　在3月创造历史调控力度的政策影响下，预期二季度楼市走势会趋向平稳。国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，据调查了解，3月18-31日，北京市新建商品住宅日均成交套数减少，二手住宅日均购房资格申请量下降，住宅交易三方合同成交笔数锐减。

　　中原地产研究中心统计数据显示，4月截止日前全国40大热点城市数据实际市场成交量跌幅超过5成，市场影响远超过2016年的930调控。预计2季度房价降温表现也将远超过2016年4季度。

　　张大伟认为，良好的经济开局，给了楼市调控比较宽裕的空间。这也是从3月开始全国超过40个城市再启房地产新一轮调控的重要原因。在本轮政策调控之后，必然会进一步制约购买力有限的人群入市。受此影响，预计二季度住宅市场表现将会极大受限。

　　国家统计局新闻发言人毛盛勇17日表示，因为新一轮调控措施是3月17日以后陆陆续续出台的，对于房价，还有其他房地产方面指标的影响，有可能在4月份乃至以后陆续有所显现。

　　易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，3月份开始全国各地调控政策纷纷收紧，这说明房价上涨的潜在压力依然存在。包括增加外来人口社保的缴纳年限、实施认房又认贷等政策，都有助于降低投资投机购房需求的比例。后续随着政策效应的释放，部分城市房价过热的现象也有望减少，二季度全国70城房价指数走势也有望处于平稳运行的区间。