一线城市调控样本： 深圳楼市一季度量价齐跌 进入深度调整期

　　数据显示，自去年10月至今年3月，深圳新房成交量已连续6个月下滑，房价涨幅也逐渐收窄。多位业内人士认为，深圳楼市的调整期预计要持续全年。如果市场保持现状，则没必要出台更严厉的调控，但政策储备仍然存在；如果市场过热，依然有加码空间。

　　3月的楼市调控余震未歇，一线城市中率先进行严厉调控的深圳，效果已显。

　　2016年10月4日，深圳出台“史上最严”调控政策，升级限购限贷，叠加后续的政府限价，严查开发商和中介售房行为。半年过去，深圳楼市已从火热过渡到低迷。

　　中国指数研究院数据显示，深圳新房成交量已连续6个月下滑，直至今年3月已跌至803套；房价涨幅也逐渐收窄。

　　作为目前成功抑制楼市上涨势头的一线城市，深圳的样本意义值得深究。深圳楼市目前的量价齐跌是否持续？如若市场出现回暖，深圳是否会加码调控？

　　多位业内人士认为，深圳楼市的调整期预计要持续全年。如果市场保持现状，则没必要出台更严厉的调控，但政策储备仍然存在；如果市场过热，依然有加码空间。

　　量价齐跌

　　曾经最火热最坚挺的深圳楼市，开始下跌了。

　　21世纪经济报道的调查显示，近期深圳多个新开盘项目定价低于市场预期，甚至低于前期售价。

　　最近陈先生有些郁闷。两年前，他以约4.6万/平方米的价格买下龙岗布吉商圈的花语馨一期楼盘。本想脱手赚取差价，但陈先生发现，现在该楼盘二期项目的新房价格只要约4万/平方米。

　　3月29日，新开盘的坪山区奥园翡翠东湾项目均价约为2.9万/平方米。客服人员告诉记者，现在买房价格已比去年前三季度优惠许多，该楼盘价格最低可至2.6万-2.7万/平方米，甚至还能争取到更多优惠。

　　深圳自去年第四季度启动“史上最严”调控政策后，楼市开始变得冷清，进入2017年后仍未有复苏迹象。

　　中国指数研究院统计数据显示，深圳今年第一季度商品住宅成交均价为54846元/平方米，环比小幅下跌0.75%；期内商品住宅成交面积为33.64万平方米，环比下跌63.83%。

　　就深圳市规划和国土资源委员会公布的3月份数据来看，当月全市新房成交均价为54730元/平方米，成交数量803套，环比2月均下滑0.1%。

　　而主导深圳楼市的二手房市场亦是如此。

　　中指院统计显示，深圳二手楼价格指数自去年10月开始持续下跌至今。今年一季度二手商品住宅成交量为9825套，环比减少37.9%，同比减少76.8%。

　　因3月全国热点城市争相进入全面调控行列，而深圳却未再加码调控，市场开始担忧深圳楼市是否会出现反弹。

　　就3月来看，深圳二手楼市场价格下跌幅度收窄，成交量环比上扬，似有回暖迹象。数据显示，3月二手住宅价格跌幅在5%至10%的样本楼盘占比减少3个百分点，0%至5%区间的占比增加5个百分点；二手住宅成交量连续3个月下滑后环比首次增加116%，达到4838套，但同比仍是大幅减少。

　　对此，深圳市房地产中介协会表示，近期深圳二手楼市量价回升的主要原因是，部分意向购房者担心深圳近期可能跟风出台更严厉调控措施而失去购房资格，故短时间内跑步入市，一定程度上推高了近期深圳楼市成交量。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，3月深圳楼市的回暖主要表现在环比数据上，但由于2月时间短、基数小，又与春节碰撞，即使环比成交量增长，但同比来看依然是大幅下降，因此这并不是楼市的反弹。

　　深度调整

　　深圳楼市的降温也与房源供给持续萎缩有关。

　　21世纪经济报道记者在深圳市规划和国土资源委员会网站查询得知，今年1月至4月7日，深圳全市一手房源的预售项目只有12个，且大部分集中在龙岗与宝安区。

　　中指院数据显示，今年一季度深圳推出商品住宅面积21.14万平方米，环比下跌64.83%。

　　张大伟表示，有限的土地资源被陆续开发完后，将出现无新土地供给的情况，就像香港，因此未来深圳等一线城市的土地供给肯定会下降。

　　目前，调控后的深圳楼市以刚需为主导。从成交的面积结构来看，据中指院统计，第一季度70-90平方米户型成交占比超过6成，90-150平方米及150平方米以上改善型需求户型成交套数同比减少了0.7和1.4个百分点。

　　从成交总价结构来看，上述期内400万以下产品为成交主力，占比63.3%，同比上涨23个百分点。

　　满足刚需，抑制改善型需求与投资需求，是去年第四季度以来深圳楼市调控的主要思路。

　　张大伟表示，深圳可谓是热点城市的楼市调控样本，现在其他城市的部分调控措施实际上是跟风深圳。当去年第四季度全国热点城市以限购等方式调控楼市时，深圳率先采取认房又认贷的措施，调控力度最大，而现在不论从官方还是民间数据来看，调控效果都非常明显。

　　上述受访人士认为，由于市场已经在降温，今年深圳楼市加码调控的必要性不强，加之现在深圳市政府相关领导变动，也可能会延缓新政策出台。

　　持相同观点的还有深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫。她表示，深圳楼市本身市场化程度高，早在2015年楼市就已处于自我调整期，只是融资环境宽松使大量买家通过透支方式支撑起交易量，但去年第四季度的调控政策一步到位，使深圳楼市快速降温。

　　她认为，深圳楼市本身就在自我调整，因此政府不用再出台更为严厉的调控政策。

　　但张大伟指出，为防止楼市反复升温，并不排除加码政策的可能性，而调控重点或集中在需求端上。他认为，在信贷宽松阶段，投资需求与改善型需求被无限放大，因此收紧信贷、约束外围资金进入楼市，是抑制房价的主要措施。

　　多方人士认为，未来深圳依然会处于深度调整期，平稳仍是主基调。深圳房地产中介协会表示，总的来看，深圳楼市全年量价下调的整体态势并未改变。

　　徐枫也认为，深圳这一轮调整周期将持续到2018年，2017年深圳市一二手楼的成交量合计将下跌10%，且主要集中在二手房。以6万/平方米的均价作为基点的话，价格将下跌16%，跌至5万多/平方米。