调控加码下三四线楼市隐忧：杠杆率大幅提升

　　今年春节以来，已有约15个一二线城市、14个三四线城市出台楼市调控措施，热点三四线城市不可避免地加入限购行列中。

　　“一季度从数据上来看是很好的。” 4月6日，克而瑞研究中心举办的第20届地产金融形势发布会上，易居（中国）企业集团CEO丁祖昱表示，“实际很多三四线城市的销售增速远高于25%。”

　　不过在碧桂园营销中心总经理梁晓姗看来，“政策发酵需要时间，真正显现力量的时候可能会在第二季度。”

　　克而瑞研究中心统计显示，今年前两月房地产开发投资增速达到8.9%，为最近三年最高，销售面积同比也上升了25%。

　　然而，对于此轮三四线城市的繁荣，兴业证券房地产首席分析师阎常铭表示，大周期没有变，三四线中期繁荣确定，但之后将是一个相对平稳的状态。

　　据兴业证券统计，中国房地产资产的总市值接近三百万亿，而居民储蓄是五十万亿左右，储蓄并非正态分布。阎常铭指出，杠杆在三四线城市的作用非常重要。据其透露，一二月份全国新房销售额在10800亿左右，一二月份居民中长期贷款增长10080亿左右（杠杆端没有考虑公积金，成交端没有考虑二手房）。

　　纵向比较可发现，过去几年杠杆率在50%-70%，今年到了80%。“这表明今年杠杆用得非常多。今年一二线城市成交面积同比增长了25%，但是统计的三十个核心城市成交面积负增长4%，所以杠杆跑到哪里去了？到三四线城市去了。”

　　“钱在买房”

　　近期有分析师梳理了所有商业银行高管在去年中期业绩会上的发言，得出政府调控的路径：第一步是降息；第二步分两次降低首付比例，一次是2015年9月之后，一次是2016年2月份，在此环境下三四线城市的房价同比数据也开始变好；第三逆向引导按揭利率；此后通过限购，把资产挤向三四线；再就是货币化安置。

　　年初以来，面对环一线热点城市需求外溢带来的三四线市场繁荣，不少房企早已经筹谋抢位。事实上，自去年7月三部委联合发布到2020年要建设一千个小镇的目标之后，不少开发商早已涌进热点城市群小镇建设和产业新城的发展大军当中。

　　“这一轮开发商进入三四线，不少都是选择城市中心，且规模适中的土地，这是比较正确的战略。”LBN董事总经理杜劲松表示。

　　阎常铭指出，此轮市场资产重新配置中，三四线城市的机会有可能对于房企来说非常重要。“这一波中国房地产的彻底繁荣，包括三四线的向好都是由加杠杆而来，这是每个国家在利率市场化、金融自由化过程中必然的命。”

　　阎常铭研究发现，全球所有国家的商业银行在利率市场化和金融自由化之后只能被动大幅度增加按揭贷款占总贷款的比例，在资产配置上大幅度向按揭贷款倾斜。否则严重者或许会产生如美国八十年代时整个银行业的危机。

　　因此他认为，银行资产配置带来房地产大牛市，是“钱在买房，不是人在买房”。

　　三四线中期繁荣

　　阎常铭指出，回顾过去，2011年、2012年商业银行对于按揭的态度，以及当时对核心城市房产价格的影响，杠杆是非常重要的。

　　业内一个共识是，去库存不是短期内可以完成。阎常铭认为，国家金融市场化、利率自由化过程中，就是房地产向上大周期。具体到个体感受上，则会认为房地产优于其他资产。因此对于个人而言，银行如果给按揭，就会影响资源配置。

　　但阎常铭同时指出，当前国内三四线城市的繁荣是逆市场化的表现。“三四线如果不去库存，房地产价格没有止跌的话，后果非常严重。”

　　有券商做过三四线城市调研，显示“用按揭支付去库存”是一个普遍现象，很多按揭利率优惠幅度比数据统计还要大。

　　“如果没有货币宽松，也无法带来全国资产的平均配置。比如，2011年温州是所有县级市里商业银行系统最安全的城市，商业银行不良比率仅0.37%。但是房价连续下跌了43个月，而2014年按揭违约案例中，更多是以房地产作为抵押的其他贷款大量违约。在此环境下银行把房屋作为抵押物收回，但房屋价格处于下行通道中，实则无法变现。”上述人士指出。

　　阎常铭直指，三四线城市的繁荣属中期繁荣，此轮三四线城市楼市行情由加杠杆而来，如果让房价加速上行，达到一个高位，银行资产配置无法形成正向循环，会非常危险。

　　他同时称，当前三四线城市限购的同时，对这些城市的土地供应也要相对紧缩，防止出现供给严重大于需求的局面。