上市房企2016业绩报喜 “千亿预备班”虎视眈眈

　　近期，上市房企纷纷公布2016年年报，其中大部分业绩报喜。

　　值得注意的是，在国内房地产市场进入“白银时代”后，市场竞争更加激烈，行业集中度不断加大，在优胜劣汰的生存法则下，强者恒强、弱者渐弱的“二八定律”更加凸显。1000亿元是第一阵营的门槛，已成为业内共识。

　　在恒大、万科、碧桂园等龙头成为千亿阵营常客的同时，龙湖、招商蛇口、新城控股等房企不断向千亿阵营迈进。大多房企也认为，只有规模效应的凸显，才能进一步降低拿地成本、融资成本，并以此获得良好的发展前景。

　　面对未来一段时间内房地产的发展趋势，地产“大佬”们的态度也有不同。万科总裁郁亮表示，万科的远景目标是“万亿大万科”，指的不是市值，而是要把生态系统打造起来，相关企业的体量对行业和社会的贡献达到万亿的水准；融创中国董事长孙宏斌则表示，货币政策收紧，利率增加，这些措施会影响到企业现金流，贷款减少，房价肯定会受影响。对房地产市场非常悲观，公司从去年10月份开始基本上就不拿地了。在业绩发布会上，龙湖集团董事长吴亚军说，“从心情来讲，应该说不错，同时也忐忑。‘不错’是说我们一直还是觉得掌握了自己的发展节奏，比较满意。忐忑的原因是下半年的市场或者政策可能有很多不确定性，也需要小心驾驭。”此外，国际评级机构穆迪预测，在政府加强调控抑制房价上涨的情况下，2017年房地产销售增速将会有所放缓。

　　千亿阵营扩容到12家值得注意的是，近几年，以恒大、万科、碧桂园、保利、绿地等为代表的龙头房企，稳居行业第一阵营，成为千亿阵营里的常客。

　　《每日经济新闻》记者梳理发现，在2015年，房地产业千亿阵营里仅有7家企业，分别是万科、恒大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园，其中，万科销售金额为2615亿元，碧桂园销售金额为1402亿元。而到了2016年，扩容到12家，分别是恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、融创、华夏幸福、绿城、万达、华润和金地。恒大也首次超越万科，成为行业“大哥”，并与万科、碧桂园一道跻身3000亿元量级。其中，恒大销售金额达到3734亿元，金地销售金额为1006亿元。

　　随着千亿房企扩军，“千亿俱乐部”的市场份额也迅速提升。2015年，千亿房企市场份额为14.4%，而到了2016年，千亿房企市场份额达到了20.5%。可见，市场集中度在不断向千亿房企集中。

　　“千亿是大企业的门槛，决定了未来的拿地机遇、融资成本、并购机会以及人力资源的获得等，这些都需要靠挤压式增长，而不是外延式增长来完成。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者。

　　绿地集团董事长张玉良此前也表示，“中国房地产行业出现了一些变化，大企业异军突起，产业集中度更加提高，而中小企业的竞争力在下滑。”

　　在陈晟看来，在房地产市场调控政策不断“打补丁”和货币政策收紧的大环境下，未来房地产市场集中度会进一步提高。陈晟预计，未来行业前30名房企的市场份额会达到50%。

　　这些房企剑指千亿目前，恒大、万科、碧桂园三家行业翘楚已形成鼎立之势。据公开信息，恒大2017年的销售目标明确为4500亿元；万科虽未透露具体业绩目标，但市场态势若保持稳定，其突破4000亿元也不在话下；碧桂园也将销售目标定在4000亿元。

　　2017年前两个月，地产商排位赛已激烈展开。根据克尔瑞研究中心发布的《2017年1~2月中国房地产企业销售TOP100》排行榜，碧桂园以985.2万平方米的销售面积、872.1亿元的流量金额位居榜首。排在其后的恒大前两个月的销售面积为778.1万平方米，万科为630.1万平方米。

　　同时，进入千亿级“预备班”的龙湖地产与招商蛇口各有千秋。公开资料显示，截至2016年末，招商蛇口总土地储备为 1826 万平方米，其中85% 位于核心一二线城市。广发证券研报观点认为，招商蛇口过去几年获取大量土地资源储备，经过几年酝酿和发展，未来销售增长确定性更强。

　　中银国际指出，龙湖去年保持了12%的净利润增长率，其稳健的资产负债水平在同行业中十分亮眼。截至2016年底，龙湖地产净负债率为53.9%，现金储备为173.6亿元，综合借贷成本进一步降至4.92%的历史低位，平均贷款年限拉长至5.9年，非抵押债务占总债务比例提升为75%。

　　去年销售额同比增长了103.76%的新城控股也是千亿级别房企的实力候选人。据其年报表述，新城去年的销售面积同比增长了66%，融资成本维持在较低水平的5.49%，其在全国开设的11家吾悦广场出租率达到98.96%，助力轻资产模式进一步升级。

　　旭辉集团去年的销售业绩突破了500亿大关。全年的销售金额、销售面积以及销售均价都实现了大幅增长。据克尔瑞数据统计，2017年，旭辉集团的货值有近1100亿元，全国核心一二线的土地储备达到1750万平方米，为其快马加鞭进入千亿俱乐部提供了有力保障。

　　2016年新增土地储备和并购数量均较大的阳光城成为千亿“预备班”中不得不提的一匹黑马。据统计，2016年，阳光城在招拍挂市场以161.17亿元的价格获得12幅土地，其中有8个“地王”项目，通过并购新增项目58个，其市场扩张的速度十分抢眼。