1月楼市销售惨遭滑铁卢 开发商态度趋谨慎寡头趋势加剧

　　[某些开发商在年前已经制定“防寒”策略，包括但不止于把去年部分的销售金额留待今年结转以保持年度销售数据平稳、延迟开盘等待市场明朗、预备更充足的现金流以在市场冷淡时入场拿地扫货]

　　房地产领域没有寻常的四季可言，夏天过去后，很可能便是冬天。近日，万科高级副总裁谭华杰在发表对2017年地产行业的看法时表示，2017年为销售小年是大概率事件。

　　第一财经记者了解到，某些开发商在年前已经制定“防寒”策略，包括但不止于把去年部分的销售金额留待今年结转以保持年度销售数据平稳、延迟开盘等待市场明朗、预备更充足的现金流以在市场冷淡时入场拿地扫货。此外，小型开发商被并购、大中型开发商的地王入市去化依然是今年的市场主题。

　　1月楼市销售滑铁卢

　　在调控政策和春节双重因素的影响下，1月的楼市成交数据愈显惨淡。

　　中国指数研究院数据显示，1月各线代表城市成交同、环比均回落。北上广深四个一线城市及南京、成都、苏州等15个二、三线代表城市周均成交量同、环比均呈现不同程度回落态势，一线城市月度周均成交量同比降幅超三成，环比降幅超一成。其中上海、深圳同比降幅尤为显著，而二、三线代表城市月度周均成交量同、环比降幅均在一成左右。

　　以深圳为例，楼市冷下来，首先从上门访客量下降开始，一家大型代理商的中介苦恼地表示，春节期间留守深圳，所在门店一宗成交都没有，几乎没有人上门看房，但去年春节，门店促成二手成交超过十宗。不仅二手市场表现冷清，深圳龙岗、宝安多个楼盘的置业顾问同样表示，春节假期售楼处乏人问津。

　　深圳规土委的统计数据显示，1月，深圳新房成交面积17.42万平方米，环比下跌20.23%。这是继2016年11月份以来，深圳新房成交量连续下跌的第三个月；上海中原的监测数据显示，同期，上海新建商品住宅成交量387181平方米，环比下跌35.1%，创下2011年以来的成交新低。

　　房企的销售数据同样不乐观。克而瑞监测的40家大型房企中，其中六成销售金额相比2016年12月下滑，此中的10家房企下滑幅度超50%。在拿地方面，上述40家房企公开市场拿地总量环比出现大幅下滑，成交面积和成交总价跌幅均达50%以上。

　　穆迪预测，2016年中国房地产销售创下新纪录，在政府加强调控抑制房价上涨的情况下，2017年销售增速将有所放缓。去年四季度，全国范围内密集出台的调控政策之下，在购买资格、个人房贷、新房销售价格等多个方面限制交易，意图使楼市降温。

　　谭华杰日前分享的观点中表示，“2016年是一个销售大年，2017年继续是大年的可能性就很小。”谭华杰表示，从行业整体而言，无论面积还是金额的增速，都不建议做太乐观的分析。销售面积保持稳定、价格温和上升，这样的假设相对公允，预测风险比较低。

　　穆迪分析师黄哲称：“经历了2016年的增长后，我们预计2017年全国合约销售额将与2016年大体持平或略有下降。”

　　寡头趋势加剧

　　如此政策背景、成交行情下，开发商普遍持有保守态度。

　　2月8日，万科证代梁洁在一个投资者电话会议上表示，国家对房地产的调控思路在短期内难以改变，万科在2017年将面临比2016年更大的去化压力。

　　总部位于深圳的一家上市房企的相关负责人告诉第一财经记者，“公司内部对今年的行情看法悲观，从去年第四季度起，已陆续推迟了多个项目的入市、加推计划，但是到了1月，已经不得不入市销售了，而行情尚未好转，只能在定价上向市场低头。”据了解，该房企12月销售额出现了近三成的下滑。

　　招商蛇口总经理许永军则对第一财经记者表示：“2016年底的中央经济工作会议确定了稳中求进的工作总基调，强调要‘促进房地产市场平稳健康发展’，同样突出了‘稳’字，这表明政府最希望看到的是房地产平稳发展，市场既不要过热，也不能过冷。”许永军预测今年楼市整体稳定，无需过于悲观。

　　尽管多家房企态度谨慎，但于2017年年度目标销售额上依然提出了一定增幅的数字。

　　在恒大与深深房签订的重组上市协议中，恒大对2017年的预期销售额为4500亿元，仅较2016年的3733.7亿元略微增长20%。

　　于2015年底重组上市的招商蛇口在2016年全年获得739亿元销售业绩，许永军表示，2017年招商蛇口的销售额目标是冲刺千亿元台阶。而此目标相比2016年，增幅将近40%。

　　总体来看，大部分开发商都考虑到市场现状而确立了相对保守的增长目标，唯有少数企业将目标锁定较高。如在1月创出486亿元销售金额的碧桂园，在2016年全年的销售金额为3088亿元，同比2015年实现了约120%的增长成绩。据媒体报道，2017年碧桂园内部把目标销售金额业绩定在5000亿元到6000亿元之间，同样是接近翻番的目标。

　　不过，业内普遍认为，在楼市走势未明朗的背景下，房企业绩保持高速增长的能力受到考验。易居房地产研究院总监严跃进对第一财经记者表示：各地调控政策的严厉度目前有增无减，京沪两地的个人房贷再度收紧，市场行情继续走弱。

　　值得注意的是，在市场整体量跌价跌的前提下，大型房企销售依然抢跑，从而加速两极分化的趋势。克而瑞数据显示，有8家企业单月业绩在百亿元以上，金额环比普遍增长。

　　目前，在美国，成熟阶段的龙头房企市占率是6%~8%，而同期的中国，去年全年市场上销售额超过3000亿元的万科和恒大，市占率仅有3%~4%。谭华杰因此认为，中国龙头房企规模尚有一倍成长空间，主要来自行业的集中化。