房地产业正面临三大矛盾和三大机遇

　　在11月10日召开的“第十二届中国地产金融年会”上，与会嘉宾指出，现阶段房地产行业面临商业地产供应过剩、土地成本高企、融资周期大于投资回收期等三大结构性矛盾，未来传统房地产开发模式将迎来变革，在此之下，城市更新、商业地产资产证券化、轻资产运营等将为房企带来三大新机遇。

　　从中长期来看，随着新型城镇化的推进，我国住房需求仍呈增长态势。联办财经研究院院长、国家税务总局原副局长许善达在发言中指出，当前至少有三类住房需求需要满足：一是部分低收入人群未达到基本住房条件，需要满足他们的基本住房需求；二是新就业高校毕业生进入社会后成家立业、结婚生子产生的住房需求；三是由于我国大中小城市基本公共服务的区域差异较大，随着居民收入增长，人口向资源更为集中的大城市流动的趋势短期内不会改变，改善性购房需求旺盛。

　　对于这一轮热点城市房价持续上涨的原因，与会人士认为，本质上是这些地区房地产的投资属性短期内被快速放大。国务院参事、住房城乡建设部原副部长仇保兴认为，必须坚持鼓励、引导和满足刚性购房需求，约束投资需求，遏制投机需求的原则，使住房回归居住属性，提高调控的精准度。

　　值得注意的是，业内人士提醒，从去年下半年至今年三季度，伴随房价上涨，虽然房地产销售市场也持续回暖，但这仅仅缓解了行业的短期财务压力，行业结构性矛盾日益升级。北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹认为，当前房地产开发企业面临“三座大山”：一是商业地产供过于求，随着2016年新开工面积复苏，库存压力进一步升高；二是高企的土地成本侵蚀了利润率，半数地产上市公司投资回报率已低于债务融资成本；三是地产企业的融资期限普遍短于投资回收周期，“短债长投”，行业的中期财务风险仍在加大。为化解危机保证正常运营，未来企业之间的兼并重组还将加快。

　　高和资本董事长苏鑫认为，随着拿地门槛提高、资金成本上升，传统房地产开发模式将终结，房地产业将从制造业进入到服务业时代，围绕住房消费升级换代的趋势，突破思维模式，提升住房产品和服务的价值是根本出路。在此之下，存量房时代开启的城市更新市场、以REITS（房地产信托投资基金）+CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）等资产证券化方式破解商业地产存量、沿产业链系统布局轻资产运营公司等，将是“服务业”时代房地产业发展的三大趋势。