楼市密集调控下 资金将何去何从

　　今年以来，全国一二线城市楼市价格的涨势之迅猛令所有人始料未及。然而，正值“金九银十”之际，楼市在红火了大半年后，迎来了一轮密集的调控政策，涉及限贷、限购等措施。

　　自9月30日至10月6日，北京、天津、苏州、成都、郑州、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新的楼市调控政策。之后珠海、东莞和福州也重启限购限贷政策，全国进入楼市调控模式。

　　尽管节假日一直是楼市交易的旺季，但调控政策的出台还是让本来火热的一二线城市成交面积有了较大幅度的下降。数据显示，在楼市调控政策出台后的一周，一二三线城市新房日均成交面积降幅分别为57.06%、63.15%、29.02%，二手房日均成交面积降幅分别为77.84%、69.73%、44.63%。

　　有分析人士认为，这可能意味着楼市政策将迎来拐点，楼市或将降温。这一轮各地调控政策根据地域情况的差异有着“因地制宜”的差别。但不管是限购限贷、限房价地价，还是加强监管，政策主要都是以抑制投机性投资为重点。随着调控政策收紧，楼市出现降温，投机性投资楼市的资金投资渠道受阻。这些资金将流向何处，成为最近资本市场讨论的新热点。

　　炒楼资金是否会流入股市“洼地”

　　国庆节楼市调控风暴过后，不少投资人都在讨论和思考着一个问题，资产配置是否会因为房地产调控发生变化。与资产配置有着密切联系的私募们，对楼市资金的流向也有着不同的思考和看法。

　　深圳一家私募机构负责人认为，房地产自前年年底到目前为止，这一波价格上涨幅度较大，但是承接盘乏力。短期内受政策调控，房地产价格会有一定下跌，资金再投资楼市潜力已经不大。“再结合目前的资产荒，我们认为资金会有一部分流进股市，具体流进的资金量还要看市场的进一步变化情况。”

　　虽然已经有私募人士表示，在国庆过后有一些房地产商的资金进入了部分私募产品，但是还是有很多私募人士认为，这可能并不是具有代表性的现象。在国庆期间楼市调控之前，房地产商的资金投资私募产品的也不在少数。而在楼市调控之后，楼市资金要大规模的涌入股市，条件并不成熟。

　　在上海长见投资管理有限公司合伙人唐祝益看来，调控政策不是现在才有的，早在2011年新“国八条”第一次提出限购措施时，市场就对楼市资金进入股市充满了信心。就在大家都以为股票市场大机会要来时，2011年、2012年股市却不断大幅度下跌。

　　对于当时股市表现为什么会低于市场预期，唐祝益解释：“第一是没有考虑到当时的宏观调控的背景，当时宏观政策是紧缩的。第二也没有预测到当时有大量高收益的资产出现，像信托和银行理财这些高收益率资产，提升了股票市场无风险收益率的要求，导致大量的资金流出股票市场。”

　　那么这一次的限购，会不会出现资产配置的转移，或者是资金从房地产市场流入到股票市场或者其他市场？唐祝益认为，首先还是要看看宏观环境。“宽松的宏观环境应该不会有大变化，从2015年开始，大部分时间的投资增长率都在10%以下。今年3月到现在，投资新开工增长率一直是负的。在这样的情况下，投资资金的需求很弱，高收益的大类资产不可能有了，现在银行理财收益率也下降到了3%多一点。所以，对于股票市场来说具备了资产配置从房地产向股票市场、权益市场进行转移的条件。”

　　但是这种转移能不能实现，唐祝益认为是需要条件的。“因为如果这种配置转移风险很高的话，投资者宁可把钱放银行里面，也不去追求有风险资产。要实现这个，一定要提升投资者的风险偏好。”

　　对于如何提升投资者的风险偏好，他认为首先要让投资者对经济有信心，其次还需要改革措施配合。“现在全球经济都处于比较低迷的状态，那短期的希望就要更多地寄托在改革上，包括股票市场本身的改革措施以及宏观经济改革措施。如果有的话，我觉得资产配置，从房地产市场到股票市场是顺理成章的。”唐祝益的观点可以总结为，资产配置转移的条件是有的，但是不充分，在改革措施的配合下，这种转移可能在一段时间后发生。

　　北京一位私募人士也表达了类似的观点：“房地产调控不是第一次了，调控的结果都是伴随着成交量下滑、价格下滑及投资者的观望。”他认为，房地产投资资金庞大，部分资金可能会流入股市，但流入股市的资金量还要看股市是否有赚钱效应。“一般来说，无论房地产投资还是股市投资，投资者都是买涨不买跌的，只有股市先涨了，才能吸引相当规模的楼市资金进入股市，进而推动股市进一步上涨。股市没行情是很难吸引楼市资金大量流入的。”

　　商品期货市场是否也是资金的新选择

　　今年以来，相较于股市的不温不火，大宗商品市场的火爆表现受到了投资者的广泛关注。供给侧改革、流动性的宽松、股市的限制和政策引导等，对于大宗商品市场来说都是利好的。上半年，“黑色系”、农产饲料、棉花、白糖等释放“洪荒之力”的大幅上涨，也让投资者对投资商品市场充满了信心。

　　从不同私募投资策略的表现上也不难看出，今年上半年CTA策略成了亮点，收益率大幅领先其他策略。私募人士也都认为，四季度商品期货市场还会有结构性行情，CTA基金仍是不错的投资标的。

　　北京一位私募人士认为，房地产调控后的溢出资金，无非是流向三个方向，除去股票市场，还有实体经济和商品市场。实体经济虽然是国家发展的主体，但是相较于商品市场，实体经济的投资渠道窄、门槛也较高。一方面，资本不愿进入利润低下的传统行业；另一方面，具有较高发展潜力的技术密集型产业，对于大多数投资者又有较高的技术壁垒。此外，溢出的投资楼市的资金大部分是投机性资金。投资实体经济资金需求大、时间长、流动慢的特点，显然也不会得到投机资金的偏爱。

　　“商品市场虽然资金容量相较实体经济来说相对较小，无法承受楼市资金完全的涌入，但是对于偏好高风险、高收益、高流动性的投机资金来说，商品市场无疑是一个不错的投资标的。”这位北京的私募人士表示。

　　一位以采用CTA策略为主的私募机构人士也向记者表示：“从国庆假期过后的商品市场成交数据来看，确实是有资金介入的。以‘黑色系’为例，节后因为楼市调控政策的大量出台，并没有出现下跌的情况，表现都还是不错的，基本都还是以上涨为主。”

　　他认为：“大宗商品在大熊市以后，一直还是处在反弹的阶段，位置还是比较低的。会有一部分楼市资金看到这种机会进入商品市场，但可能资金并不会突然间集中地大规模涌入，应该会慢慢地探索性地进入，挑选一些品种，找准一个价位，做一种中长线建仓的考虑。”他也提到，以今年上半年“黑色系”的火爆为例，其实也是因为股市疲软、楼市首付贷叫停，资金没有地方可以投资，所以，只好进入期货商品投资。

　　一位上海的私募人士认为，资金能否流入对私募来说也是双向选择的结果。“楼市流出的投机资金都是爱好高风险、高收益的流动性资金，它们往往对投资收益率的期望过高，要求收益回报的时间也较短。我们的投资理念是希望给客户带来长期稳定的收益，所以在投资理念上这些楼市投机资金可能和我们就有很大的差异。不光是他们要考虑投资于我们的可行性，我们也同样要考虑这些资金是否适合我们的策略。”

　　不过，上述私募人士也表示，资金的转移往往并不是单一方向的，资金在资产配置中更有可能做一个投资组合。不光是股票市场和商品市场，对于私募机构来说，楼市资金除了投入证券类私募、期货管理类私募，也会有委托给固定收益类私募、债券类私募等，甚至也会选择投资海外市场。“但是不管资金流向何处，从楼市流出的这部分资金都会是投资市场上的一波新动能。”