房地产存销比回到5年前水平

　　房地产“去化战”是否用力过猛了？房地产研究机构指“部分城市亟需从‘去库存’的战略转向‘补库存’的战略上来。”

　　数据显示，2016年8月中国35城新建住宅总库存，已经连续13个月录得同比下滑，存销比更回到五年前的水平，并因此作出上述评论。

　　过往一二三线城市的库存表现通常显得分化。不过，8月三类城市的库存同环比均下降，环比降幅分别为4.3%、0.5%和0.2%，同比降幅分别为20.1%、4.1%和1.1%。

　　易居报告分析，一线城市自5月份以来，库存量环比和同比均下滑。新房市场库存不足的风险，已开始传导到二手房市场中，使得二手房的价格快速上涨。二线城市8月新增供应量小于新增成交量，导致库存出现了环比下跌态势。三线城市8月份新增供应量同样小于新增成交量，使库存出现下滑。然而，总体来看，三线城市的去库存任务依然艰巨。

　　官方数据也显示总体库存开始下降。根据国家统计局，2016年8月末，全国商品住宅待售面积42544万平方米，比7月末减少639万平方米；同比减少0.7。

　　个别城市来看，易居统计的35个一二三线城市中，有22个城市的库存出现了同比下滑态势。长三角地区4月去化态势依然迅猛，合肥、南京和上海的同比跌幅较大，跌幅分别为65.8%、55.0%和38.7%。

　　其中，南京首创土地“限价摇号”，亦是楼市话题之一。该城市的新建住宅库存量在2016年1月降至600万平方米以下，当月的库存为549万平方米。其后，下调之势持续至7月，库存降至271万平方米。8月库存量有所回升，至282万平方米，环比升幅4%，但同比下降逾五成。

　　虽然有更多二三线城市加入去化行列，但部分库存大户依然显得臃肿。库存量超过千万平方米的城市有长春、沈阳、天津、青岛、长沙和西安。六城中天津去库存速度为乐观，8月该城库存量同比下降8%至1913万平方米。也有城市库存量同比大幅增加，8月太原和淮南的库存同比增幅均多于50%。此外，深圳8月新建住宅库存同比劲升25%。

　　市场对这些库存的消化又是如何？根据易居所统计的数据，2016年8月，35城总体新建商品住宅存销已经降至9.1个月。这意味着市场仅需9.1个月的时间就能消化完这些库存。易居报告指出，存销比正处于历史低位，并不断逼近五年最低点，即2011年2月的数值（7.5个月）。

　　具体观察各线城市，一二三线城市的新建商品住宅存销比分别从7月份的8.5、9.6和14.7个月的水平，下降至8月份的7.5、8.7和13.9个月的水平。

　　报告提到，一线城市已连续20个月存销比数值低于12，这是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因之一。并且，越来越多二线城市将加入此行列。

　　“金九”期间，杭州在G20过后一周重启限购。其实，杭州2016年8月的新房存销比已跌破半年，从2016年7月份的6.0个月，下跌至8月份的5.2个月。易居报告指出，杭州新房存销比的下滑曲线，“较好地解释了近期杭州房价持续上涨的现象。”