楼市热情高涨需警惕暗流涌动

　　据中国指数研究院数据，2016年8月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。其中，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨1.34%，涨幅较上月扩大0.64个百分点。

　　房价上涨预期

　　自我循环或形成

　　虽然最近几个热点城市相继出台了住房限购、限贷政策措施，但市场热情不仅没有就此消退，反而继续高涨，传闻上海离婚人士激增，个别城市新房交易量创出历史新高，金融机构热点城市房贷额成为信贷投放重点。即便如此，由于热点城市房价对收入和租金的过度偏离，使得资金加速向房地产业集中的过程蕴含了巨大的风险隐患，家庭高位超越经济实力加杠杆，以及银行在房贷业务上过于看重住房抵押价值，都需要引起高度警惕。

　　房价上涨预期自我循环实现机制可能正在形成。实体经济的优化调整尚未完成，而实业投资回报急剧下降，从某种程度上显著增加了房地产投资的吸引力。全球量化宽松货币政策引发的流动性之水，在“资产荒”约束下，正加速向房地产业集中。无论是个人房贷增长，还是房地产开发企业银行之外融资，都呈现出高速增长态势。据中国人民银行公开发布数据，2016年6月末，全国个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末提高5.4个百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点；上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。7月份个人房贷余额继续快速增长。同时，债券市场也成为房地产开发企业融资的重要领域。据Wind统计，2015年5月至2016年8月的16个月期间，债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿。其中，交易所公司债发行规模超过1万亿元。应该看到，资金加速向热点城市集中的基础在于强烈的房价上涨预期，而资金大规模加速集中的结果则是地价快速上涨带动房价超常规上涨，反过来又继续强化市场房价上涨预期。最近一段时间，二线城市土地市场火热之势已经赶超一线热点城市，地王频出，楼面价远高于同区域在售楼盘价格，加重了市场非理性气氛。

　　　警惕房价上涨

　　蕴含的金融风险

　　目前，热点城市绝对房价水平已经严重背离当地城镇居民收入和市场房租水平，但是否已经形成泡沫，不同人士有不同理解，毕竟资产定价本身受到多种变量左右，而房价泡沫又属于经济学概念，事实上也很难为社会公众所普遍识别。正因为如此，无论是上世纪90年代初日本房地产市场崩盘，还是本世纪初美国次贷危机爆发前的房价持续下跌，在房价上涨见顶形成泡沫过程中，都成功躲过了管理当局与市场所谓“理性犀利”的目光。

　　若以历史的反复来分析当前热点城市绝对房价水平，毫无疑问房价可能仍有继续上涨空间，但房价失控风险也正在加速聚集。当前社会资金向热点城市房地产业的过度集中，表内贷款和表外各路融资对房地产开发企业争夺“地王”项目的资金支持，以及部分家庭在房价高位集中加杠杆，可能正形成预期自我实现的“死循环”。热点城市房价的任何明显波动，要么以金融资产质量显著恶化为代价，要么需要更大规模资金投放来维持，导致政策可能陷入一个“左右失据”的境地，明显增加了经济金融运行的实质性风险。

　　本轮房价高位上涨与其说是改善性住房需求推动，毋宁说是投资投机性资金的驱动。很多热点城市房价上涨，主要是预期房价还会继续快速上涨。从房价对收入和租金的偏离程度分析，理论上热点城市房价未来继续快速上涨的可能性较小。无论怎样，热点城市房价高位上涨空间最终决定于住宅置换链条末端的购房力，而中低收入人群有限的财富积累和并不乐观的收入水平，都难以承受房价持续高位上涨。即便是住宅市场异常顽固的投资投机驱动力量，最终也仍要服从于市场运行的规律。个别二线城市房价正向一线城市逼近，但其经济资源禀赋与一线城市仍有明显差距，未来房价调整可能性增大。

　　本轮房价上涨伴随着个人购房贷款的大幅增长，虽然首付款比例可能给予银行较高的安全边际，但各种“过桥贷”、“首付贷”、“赎楼贷”等，导致实际杠杆上升。而银行过度重视实物资产抵押，存在较大的风险隐患。个人住房贷款质量主要依赖于借款人的收入稳定性。在房价快速上涨阶段按揭贷款大量投放，存在较大的潜在风险。一方面是银行对个人收入的核实普遍流于形式，通过电话沟通仅作为形式要件而存在；另一方面如此规模的个人购房贷款投放，不排除存在不具备购房能力的人群，他们有可能会演变为中国的次级购房人。如果个人收入不能稳定支付个人购房贷款的每月按揭本息，那么即使银行可以处置房产，也因为市场行情恶化导致抵押住宅变现难度上升。若形势恶化，将不可避免出现“负资产”情况。2013年，由于房价持续下跌，温州就出现了不少“负资产”的例子。香港居民的“负资产”历史，在1997年亚洲金融危机爆发后显得非常严重。

　　当前全球经济复苏动力不足，各国通过宽松货币政策加码刺激宏观经济增长的空间已经日益狭小，而资产价格达到罕见高位，这可能也是当前我国存款异常活期化的外部背景。国内将加快供给侧改革，政治局会议罕见提出抑制资产泡沫的重大任务，美国加息预期增强，这意味着热点城市楼市无论从政策层面还是市场运行层面都存在调整的需要。