去库存 别成“单腿蹦”

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　　记者调查发现，部分二线城市住宅去库存力度加大、压力缓解，但商用写字楼库存有所增加，一些城市的郊区甚至出现了整栋写字楼空置的情况。去库存也应当注意齐头并进。

　　各地也在研究采取措施，鼓励民间资本收购，允许转变房产用途，调整商住比例，消化商业库存。

　　步入9月，传统意义上的楼市旺季。

　　老百姓最关心房价，而在价格数字的背后，反映着最基本的供需关系。一系列政策和市场调节之下，库存去得如何？空置的楼盘还多吗？商用、住宅情况各如何？记者在天津、兰州、沈阳等城市进行了调查。

　　“瘦身”效果明显

　　住宅库存压力不大

　　兰州的王先生发现，最近自己中意的小区，不仅房价涨了，待售的房子数量也少了。

　　王先生想在当地雁滩地区的格林小镇小区购置一套房产。咨询之后发现，短短一年内，小区的房子每平方米涨了近4000元，可选的楼层也很有限。“我有朋友去年买房的时候一平方米才要9800多元，这个月已经涨到13000多元，而且只剩1至3楼。”雁滩地区远离商业中心，但销售热度不减。

　　远离商业中心的房子也卖得快，得益于兰州轨道交通和城市路网建设的稳步推进，购房者对以前较为偏僻的房产项目接受程度增高。

　　王先生相中的小区因为毗邻正在建设的兰州轨道交通二号线，销售行情走高。同时，随着兰州市文化教育、医疗卫生等基础配套设施日趋平均化，使得人口不需要集中于某一名校或名医院附近，居住空间不断向老城区以外拓展，兰州的房地产销售潜力正在被不断挖掘出来。

　　截至6月，兰州市商品房已竣工未销售累计库存面积为212.77万平方米，去化周期约为4个月，兰州市房产局的相关负责人认为，相对于300多万人口的省会城市而言，兰州市库存压力不大，商品房库存面积保持在合理区间。

　　在天津，商品住宅的去库存压力也不大。

　　根据易居房地产研究院公布的数据，截至2016年1月，天津楼市的存销比为15个月；截至2016年6月，天津库存总量为1970万平方米，存销比为10个月。“这个数据刚刚接近本轮楼市上涨之前北上广深等一线城市的存销比。”天津某大型房地产开发企业的市场总监张女士告诉记者。“目前天津的存销比属于‘1.5’线城市的平均水平，一线城市大概只有8个月多一点。”

　　张女士介绍，住宅存销比一般是住宅的存量与当月内销量的比值，以反映住宅的库存状况，受当月住宅新增供应量和总销售量影响。“这个数据没有官方统计，但是业内都比较在意。因为它一方面反映了市场的供需关系，更重要的是还能反映地产行业资金回笼的总体状况，因为大部分开发商都是依靠融资开发项目，如果存销比过大，说明这个区域地产行业整体资金回笼状况不容乐观，融资风险也比较大。业内普遍认为新建商品住宅存销比如果持续超过12个月就属于库存压力较大。”

　　在沈阳，虽然截至7月末，全市待售商品房库存2379.4万平方米，去化周期为17个月，但这一数据已经较去年底减少186.6万平方米，缩短1个月。

　　“虽然从数据上看，沈阳去库存成果并不算亮丽，”沈阳市房地产信息中心主任陈全介绍说，“但实际效果相当显著，显性和隐性库存同步去化，房价没有跟随销量大增而过快上涨，库存‘瘦身’、房价平稳使房地产市场更加健康。”

　　写字楼商铺有些冷

　　商用库存有所增加

　　兰州的张先生最近有点烦，因为一位并不相熟的朋友不断地打来电话：“农民巷（该市重要商业区）的旺铺，一平方米只卖两万多元，10到40平方米的各种期房都有，真的不考虑一下吗？”张先生很心动，但最终还是拒绝了。

　　“以前想买好地段的商铺，我们都得各种托关系找朋友还不一定能拿到房子，而且价格还高得离谱，但感觉最近兰州的商业营业用房、办公楼、写字楼的行情都不太好。”有这样感受的，并非张先生一人。

　　办公和商业类商品房库存量是否有所提高？记者从兰州市住房保障和房地产管理局得到了肯定的答复，但该局并未给出具体的数据。据兰州市房产局相关负责人介绍，由于房地产属于高回报行业，尤其是办公和商业类商品房近年来价值不断增长，需求量也不断增加，因此开发量逐年上升，但随着近年来房地产市场的降温以及互联网电商产业高速发展的冲击，造成众多办公和商业类商品房失去了大部分投资人，也使得此类商品房库存量有所提高。

　　而在天津，市中心的写字楼出售率尚可，但在郊区的一些写字楼，甚至出现了整栋空置的情况。

　　天津市统计局发布的今年1至7月天津市固定资产投资统计数据显示，在全市房地产开发完成投资中，住宅投资959.26亿元，同比增长23.2%，增速最快；办公楼投资80.27亿元，同比增长11.0%；商业营业用房投资182.99亿元，同比增长12.3%；其他开发投资191.37亿元，同比增长10.4%。“这在某种程度上可以佐证，住宅的市场消化能力是最强的，预期也是最好的。办公楼和商业用房的市场预期就没那么高了。”张女士说。记者随机走访了天津市部分写字楼集中的区域，中环线以内的中心城区写字楼出租率基本超过七成，出售率基本上也能达到八成。越往偏远的地区空置率越高，在一些远郊区县工业园区内的商业楼宇甚至还有不少整栋空置的情况。

　　注意齐头并进

　　鼓励商住转化

　　买涨不买跌的心理之下，住房库存持续消化，而商业写字楼的库存却有增加，如何避免去库存出现“单腿蹦”，成为当下市场上需要注意的风险。

　　而面对商业和办公类商品房库存有所提高的态势，兰州市房产局认为可以采取政府主导以及鼓励民间资本进行收购，收购后适当改变房屋用途，转向医疗、教育、文化等第三产业运营用房等方法，从而一方面实现适当消化库存，另一方面有效发展第三产业，进一步提升城市综合发展水平。

　　另一方面，兰州也在积极调整批准预售商品房面积的结构。上半年全市累计批准预售商品房面积221.97万平方米，与去年同期相比下降2.88%。其中商品住房146万平方米，办公33.24万平方米，商业营业42.15万平方米。

　　沈阳针对商品住宅库存规模不大、可承载的弹性较大的实际，在政策上鼓励商业地产库存向商品住宅转化，规定对已供应、未开发的房地产开发用地，允许开发企业转换用途、调整商住比例，对在建商品住房项目也允许开发企业调整套型结构，同时规定对居民购买商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可享受住宅同等政策等，这些办法可以直接转化20%的商业地产库存。