去库存大潮下 中国房地产超级国企正在崛起

　　轰轰烈烈的去库存大潮下， 多个千亿级的房地产超级巨无霸正在崛起。

　　瑞信分析师杜劲松等人指出，中信与中海互售物业、万科牵手深圳地铁、招商局去年成功重组其地产业务等显示，中国房地产相关的国企重组渐成趋势。

　　中海+中信

　　经过长期酝酿，中海和中信之间一场千亿级的地产重组终于浮出水面。

　　3月14日，中国海外发展有限公司及中国中信股份有限公司双双发布公告宣布，中信股份同意将若干在中国住宅地产项目中的权益出售予中海，最终对价的金额预计为人民币310亿元。

　　中海打算收购的这2400万平方米住宅物业，主要是开发中及未开发物业，以及一些位于一二线城市的已落成物业。根据建筑面积计算，有42％的物业位于珠三角，31%在环渤海，9%位于长三角。

　　中海地产在过去的2015年实现销售额约1521亿元，排名全国房企第五位。但这距万科仍有一定差距，同时也落后于同为央企的保利地产。并且在京沪广深等四大一线核心城市，中海的销售表现也并不突出。

　　这次与中信地产的整合，无疑将是中海进一步做大规模的契机。从去年开启，中海已经在加强收购进程，并与多家央企洽谈收购事宜，但收获甚微。中海地产董事长郝建民年初也明确表示，今年将大规模开启兼并重组，重点是收购央企资产。

　　目前中信股份内部的地产业务整合已经开始。中信股份董事长常振明在去年的中期报告中曾提到，“我们地产板块的整合工作已经开始，为的是要进一步明确未来的战略导向，强化整体管控，提高资本使用效率，增强市场竞争力和投资回报。”

　　招商地产+招商局蛇口

　　早在去年，招商局集团就开始整合旗下分散的地产资源，拉开本轮央企地产资源整合的大幕。

　　2015年9月23日，招商局集团完成了旗下地产资源招商地产和招商局蛇口的整合。本次合并完成后，招商局蛇口将在原招商地产的基础上，增加150亿元的配套融资，以及原招商局蛇口的土地储备、房产项目等优质资源。而招商地产终止上市并注销法人资格。

　　截至2015年6月30日，招商局蛇口拥有的土地使用权共510.55万平方米，近90%分布在蛇口片区和前海片区，加上招商地产原有的土地储备1265万平方米，招商局蛇口控股的土地储备达到1653万平方米。无论是规模还是实力，招商局蛇口与招商地产相比明显增强。

　　以23日收盘价计算，绿地控股的市值为1696亿元，万科A的市值为1452亿元，合并后再上市的招商局蛇口的市值将远超万科与绿地，成为A股第一大市值房企。

　　重组后招商局蛇口控股的三大主营业务分别属于园区开发与经营、社区开发与运营以及邮轮产业建设与运营。招商局蛇口由“房地产开发和经营”为主转型为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”，房地产开发不再成为其核心业务，强调房地产开发被涵盖在“社区开发与运营”业务中。

　　中房+绿城

　　中交集团也在试图打造“超级地产巨无霸”。

　　2月22日，中交旗下的中房地产股份有限公司公告宣布停牌，公司正在筹划重大事项，拟收购中国交通建设集团有限公司旗下优质地产项目，该事项可能涉及重大资产重组。

　　一石激起千层浪，中交集团的地产布局也成为业内关注的焦点。目前，中交在名义持有了中房地产、中交地产、绿城地产三大地产平台。易居研究院研究总监严跃进认为，中交集团“最终想通过中房地产搭建一个地产A+H双平台”。正如此前坊间曾有的评论指出，“如果绿城和中房集团合并整合，将诞生中国最大的房地产公司之一。”

　　对于中交集团在房地产上的宏伟蓝图，观点地产新媒体做了如下整理：

　　中交集团方面于公开场合透露称，未来中房集团将继续深化整合，进一步做好对绿城的管理和支持，与此同时进一步加快中交地产和中房地产的业务整合。

　　话音刚落，关于中交地产、中房地产整合猜想立即在地产圈溅起各种水花，其中有一种方案被传阅甚多。

　　该方案指出，先是整合中交地产、中房集团和联合置业，实现A股上市平台“中房地产”的调整。接下来，将中交投资旗下地产项目和中交子公司地产项目整合到中交地产内。

　　完成上述步骤后，在H股利用绿城平台，改为中交绿城，实现中交地产板块A+H股的同时上市；最后，将中交拥有的储备土地全部整合到中交地产上。

　　针对上述内容，观点地产新媒体致电中交相关人士，但并未得到及时答复。然而，对比22日的公告内容，不难发现，中交集团此番调整动作恰在一定程度上符合方案中的“第一步”。

　　但摆在中交面前的现实问题是：把绿城作为中交的子公司就要求其拥有绿城中董事会半数以上的表决权。如果通过增持来实现绝对控股，中交难免要发起全面要约收购，这显然不是最优方案。

　　因此，在中交入主后绿城的首场业绩会上，关键词变成了“整合”，即同时拥有中房地产和绿城中国两大房地产上市平台，中交将如何完成地产业务的整合。

　　去年8月31日，首次以绿城联席主席身份出席的朱碧新曾对观点地产新媒体表示，中交与绿城的业务重组并不简单，重组在考虑之中，还没有完善的方案，但会加快研究。“总的来说，整合明年将进行。”

　　而后在公开场合中，绿城首席财务官冯征也就此事公开表态称，在以海外地产为主攻方向的前提下，中交就是要把整个地产业务全部注入到绿城中国这个境外的壳中，实现地产业务的整体上市。

　　万科牵手深圳地铁

　　曾经的民企地产标杆万科也即将成为国资控股。

　　万科13日晚间公告称，3月12日，万科就拟议交易与深圳市地铁集团有限公司签署了一份合作备忘录，拟采取以向深圳地铁集团增发新股为主，差额以现金补足的方式收购地铁集团持有的目标公司全部或部分股权。

　　万科称，就目前筹划的重大资产重组，公司除与地铁集团继续谈判之外，还在与其他潜在对手方进行谈判和协商。鉴于筹划中的重大资产重组仍存在不确定性，公司股票将继续停牌。

　　《财经》12日援引知情人士消息称，国资委已批复深圳地铁集团以土地注资形式入股万科，且双方已于近期举行战略合作备忘录签字仪式。此次深圳地铁入股后，万 科、华润以及深圳地铁集团三方的持股比例将超过40%，三方如果签署协议成为一致行动人，将一举超越宝能系夺回万科第一大股东席位。

　　万科董事会主席王石近期接受媒体采访时表示，万科的定位就是混合所有制，非常清楚，一定不是一股独大。混合所有制可能是未来的方向。