楼市井喷：房企集体猛砸钱拿地补货

　　楼市井喷：万科四个月卖房超千亿，房企集体猛砸钱拿地补货

　　从房地产企业一季度业绩报告来看，开发商趁新政调控前跑量迅猛，其中一二线项目贡献率较高。但是同样走高的地价进一步压缩了房企的利润，一季度增营收不增利的现象愈演愈烈。

　　正在经受股权之争的万科，并不影响其销售成绩。4月27日晚万科披露的2016年第一季度报告显示，期内公司实现营业收入146亿元，同比增长64.3% ；实现净利润8.3亿元，同比增长28.1%。万科A(24.43, 0.00, 0.00%)一季度销售增速为近5年来同期最高。一季度，万科累计实现销售面积545.7万平方米，销售金额752.4亿元，同比分别上升37.6%和59.5%，期内销售呈现出量价齐升的态势。

　　澎湃新闻记者从万科处获悉，截至4月27日2016年签约额已经超过1000亿元，其中上海万科销售额占比近300亿元。

　　另一家龙头企业，恒大地产第一季度累计合约销售金额约达656.7亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为750.4万平方米及每平方米 8751元。2016年1月份至3月份期间的累计合约销售金额、面积及均价较2015年同期分别增长115.0%、85.9%及15.7%。

　　保利地产第一季度实现签约金额 451.25 亿元、签约面积 343.52 万平方米，同比分别增长 131.35% 和 117.19%。

　　中原地产研究部统计数据显示：截止日前，公布2016年一季度报的沪深地产上市公司合计有35家，这35家房企在2016年一季度的总营业收入达到了872.8亿，同比涨幅高达42.6%，35个企业中只有12家企业营收下滑，在市场升温的基础下，2/3的企业成交上升。

　　房地产企业一季度销售业绩飘红，和整个房地产销售情况相一致。

　　根据国家统计局数据，一季度全国商品住宅实现销售面积2.18亿平米，同比上升35.6%，和2014年一季度相比上升22.3%；实现销售金额16，133.0亿元，同比增长60.3%。全国住宅新开工面积结束了自2014年年初以来持续下滑的趋势，一季度同比增长14.8%。

　　有不愿具名的开发商表示，整体来看，一季度房企业绩飘红，主要源自于一二线城市的项目贡献。

　　中原地产研究部统计数据显示：以京沪广深、南京苏州等为代表的15个一二线城市，在3月单月库存面积3月为8645万平米。相比2月份的9116万平米环比降低了5.2%，减少就达到了470万平米。全国房地产市场的库存变化依然是非常不均衡。一二线城市减少，三四线增加。

　　有不愿具名开发商表示，一季度数据有一定滞后性，上海、深圳、苏州等地调控新政均是3月底以后。在此轮新政出台前，开发商对于新政对市场影响已有预期，因此在一季度加紧推盘，购房者也借着新政前最后一波利好入市，导致一季度销售业绩出现井喷。预计进入二季度，销售业绩的增速会远低于一季度。但整体看，一二线虽然面临调控，特别是二线城市，库存还在继续走低。而没有调控的三四线城市，库存依然高企。

　　一季度的房企项目的快速去化，导致房企“补货”力度加大。

　　万科为例，在开发投资方面，一季度公司新增加开发项目42个，规划建筑面积约725.9万平方米，为当期销售面积的133%。一季度新增项目按公司权益计算的规划建筑面积约484.4万平方米，新增项目的整体权益比例约66.7%。万科称，由于新增项目中一二线城市占比较高，一季度公司新增项目的平均楼面地价约6729元/平方米，较去年全年有所上升。

　　保利地产也加大补充土地资源，一季度新拓展项目 21 个，新增容积率面积 460万平方米，同比增长 85%，权益比例 66%，其中一、二线城市占比 62%。

　　有国企开发商高层透露，市场去化较快，导致开发商后续土地储备压力较大。这也是近来一二线城市土地竞拍较为激烈的原因。

　　但整体来看，出于市场和避险考虑，房企投资力度集中于一二线城市，土地供应不足，导致土地溢价走高，推高房企的拿地成本，进一步压缩房企的利润。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，2016年一季度虽然一二线城市火爆，但因为2015年开始的地王，地价透支了房企的利润。2015年是房企告别两位数利润率的第一年，跌破10%，在2014年房企的平均净利润率为10.5%，在2013年净利润高达11.97%。数字显示，房地产企业的盈利能力大幅下调。房企营收增加，但利润涨幅低于营收涨幅，房企利润率明显下调。大部分企业的利润率都明显下调。2016年一季度6-7%的房企净利润率已经是历史最低，即使在后续大房企公布业绩后，预计行业平均利润率也仅在8%上下。