冯焱东：房地产不仅要因城调控还要因企调控

　　近几年来房地产发展日益分化，不仅区域出现明显分化，不同开发商也出现明显分化。正因为如此，房地产调控必须避免一刀切，做到区别对待分类施策。

　　针对不同区域分化，国家已经提出要因城因地分类调控，比如在当前鼓励需求抑制供给的去库存大政策背景下，一线城市和苏州等二线热点城市正在实施控制需求、扩大供给等差异化的政策，充分体现了因城施策的政策意图，这是值得肯定和坚持的。但笔者认为，针对不同开发商的明显分化，差别性的调控政策尚没有很好体现，还需要进一步深化和落实。

　　应重点关注中小房企

　　先来看一下开发商分化的具体数据。目前房地产的行业集中度正日益提高，中国房地产TOP10研究组发布的数据显示，2015年房地产百强企业的市场份额提高了1.5个百分点至36.7%，而前10强的销售额占全国销售额的16.3%。大型开发商的业务布局有向一、二线城市集中的趋势，据统计前50强房企销售额的82.8%发生在一、二线城市，其中一线城市占比29.2%，二线城市占比53.6%。

　　另据中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的房企500强研究报告表明，2015年500强商品房销售面积达到3.4亿平方米，销售金额达到4.0万亿元，分别同比增长11.6%和17.5%，增速均高于全国总体水平，前500强的销售面积占比和销售金额占比分别达到全国的26.5%和45.8%。

　　从以上两组数据可以看出，中小开发商（本文将500强以外的开发商定义为中小开发商）的市场份额不断受到挤压，但仍然占据全国房地产开发和销售的大半壁江山，销售面积占全国比重高达73.5%，销售额占比也超过50%，达到54.2%。全国房地产企业数量约在5万多家，从房企数量占比看，中小房企比重约在80%以上（前500强各有众多项目公司，不能按500个公司计算）。一般来说前20强乃至前100强是媒体关注热点，广大中小房企往往被媒体和社会所忽视，同时学者和政府部门对他们关注也是不够的。

　　从房地产调控角度看，如果我们仅仅把目光盯在房地产的供求关系和价格波动上，而对房地产重点调控对象之一