南京今年新房和二手房成交 创出了“史上之最”

    昨日发布的《2016年南京存量房市场报告》显示，截至2016年12月25日，南京二手房全年成交量149846套，相当于2014年和2015年两年成交量总和。365淘房存量房业务中心总经理单伟表示，这一成交量创下历史新高。同期南京新房共成交127252套，这一成交数据同样创出了“史上之最”。

    数据显示，除2月和12月外，2016年其余10个月南京二手房成交量均过万套。12月，在限购、限贷政策深入“发酵”之下，当地二手房成交量方才急刹车，月成交降为6000余套。

    年初时南京新房库存量尚在5.6万套高位，仅仅经过5个月消化，库存量便降至2.5万套左右，这一库存“低水位”持续至今。

    “2016年二手房挂牌均价涨幅超过四成！12月挂牌均价25561元/平方米，比1月的17943元/平方米上涨了42.46%。”单伟说，建邺区二手房挂牌均价32813元/平方米，为全市最高；就连六合区的二手房价都已经突破了万元。12月南京30所重点小学学区房挂牌均价为34105元/平方米，相比1月的25893元/平方米，上涨了三成多。

    记者梳理2009年以来南京新房和二手房全年成交量发现，期间的5个年份都出现了二手房成交超过新房的情况：2009年南京新房成交9.7万套，同期二手房成交10.5万套；2010年新房成交4.7万套，二手房5.7万套；2011年新房3.66万套，二手房3.8万套；2013年新房9万套，二手房9.6万套；2016年情况亦然。

    南京大学不动产研究中心博士马骏表示，当前改善需求带头效应明显，他们通常会卖掉二手房买新房，所以，二手房兴旺往往意味着新房市场也会兴旺。

    “一枝独秀”，

    多频共振造就非理性疯狂

    “政策加持助推成交——2015年全年5次降息，5次降准，3次降首付，2016年2月29日再次降准，房贷基准利率低，房贷政策相对宽松。同时，去年出台的营业税‘五改二’政策、年内的契税减免新政、营改增新政等多项税费新政，均降低了二手房交易税费。

    规划助力——以2015年7月初江北新区获批为起点，江北新区、南部新城、燕子矶新城、鼓楼滨江、河西南等新城规划陆续出台，直接推涨周边二手房价。”单伟分析，市场“买涨不买跌”的心态也助推了成交，由于去年下半年开始南京房价节节攀升，“财富效应”凸显，促使投资性需求喷涌，“地王围城”拉高地块周边二手房主心理预期，也让市场陷入“恐慌”购房。

    马骏对2016年与2009年的楼市量价齐涨做了对比。他认为两者的上涨存在本质不同。“2009年是全国性上涨，不管买什么房子都在涨。但是这一轮却是以大城市为核心的涨价，全国三四线城市却不涨，甚至是下跌的。而且，本轮上涨过程中，普通居民的疯狂为上一轮所不能比及，基本上‘全民抢房’。”

    究其诱因，他同样认为“地王”的影响不可忽略。“地价上涨对于市场的刺激显而易见，这一轮地价上升几乎几何级增长，令人‘瞠目结舌’，不仅是南京，不少城市的热点区域，基本上都出现了所谓‘面粉价等于面包价’的现象。地价上涨之后，会很快带动周边二手房报价跳跃式上升。”

    而本轮，居民杠杆率历史最高。据央行信贷数据，今年上半年银行贷款几乎都是个人住房按揭贷款。这说明购房者要么是过度投资，要么是提前改善。令人担心的是，首付贷、民间拆借等其它杠杆并不在央行的统计之内。

    值得关注的是，本轮楼市的上涨与其他行业的低迷呈现明显的对立态势。2009年全国房价上涨时，全国的民间投资额度也在上升，各行各业的利润率水平也比较高。不论是投资热情还是实际落地的项目，都是一片“欣欣向荣”的局面。但是，这一轮房地产行业却“一枝独秀”，相对应的是，一些中心企业不振，PMI（采购经理指数）等指数持续走低。

    此外，资金在股市、银行理财、投资品上的收益持续走低。居民的贬值预期与投资恐慌共同作用，造就了需求端的疯狂。

    “吃药退烧”，

    楼市调控保守估计2-3年

    2016年的南京楼市，可视为全国一二线热点城市楼市的缩影。不过，9月底以后，伴随调控重启，热点城市楼市景象已然改写。

    限购、限贷直接导致四季度南京二手房挂牌均价涨幅明显收窄。建邺和浦口两个一度火热异常的区域，由于需求大量透支，当前的二手房“有价无市”特征突出。而前期涨势一直很猛的南京30所重点小学学区房，今年全年挂牌均价涨幅为31.72%，低于全市42.46%的二手房涨幅。究其原因，主要也是因为房价透支过度了。

    “限购、限贷政策短期内将继续存在，并在执行层面继续严格。备受关注的南京商品房限价何时取消的问题，受控于抑制房价过快上涨的主基调，短期内恐难松绑。”单伟预测，由于2016年成交量过高，2017年南京二手房成交量同比将有较大幅度下降；而2017年上半年二手房挂牌均价也将会有10%以内的下跌，下半年将逐渐趋于平稳。

    “首先是压制非理性疯狂，让市场降温。接下来，应对房企疯狂拿地背后的高杠杆坚决封堵，购房者的高杠杆也必须封堵。”马骏认为，本轮政策组合调控会压制时间较长，保守估计在2-3年左右。这是从经济长远发展，在复杂的国际经济形势下做的一次全面的政策组合调控行为。待经济触底反弹时，便是政策放开时。

    “中央经济工作会议明确房子是用来住的，不是用来炒的。还是需要设立‘防火墙’，让炒作或投资获利空间进一步压缩，强化消费属性。同时从土地、税收、立法等各方面着力，建立长效机制。”南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华表示。

(编辑者：wanghui)