土地高烧不断 上海严控土地市场融资

　　今年部分城市房价高企的背后，是“地王”频出，地方政府拍地收入猛增。

　　10月12日，据中国经济网报道，1~9月全国300城共成交土地15585宗，较去年减少7%，成交面积57508万平方米，同比减少2%。与此同时，土地出让收入大幅增长，总额达到19262亿元，同比大增40%。其中，住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%。

　　中国房地产估价师与经纪人学会副会长兼秘书长柴强告诉《每日经济新闻》记者，今年以来，土地价格出现了普遍性上涨，土地溢价高，“地王”增多，“地王”被作为房价标杆，带动周边房价上涨的效果明显。同时，有分析指出，房企疯狂拿地，创造出一个个“地王”的背后，是金融资金通过各种渠道不断流入土地市场的结果。

　　值得注意的是，《每日经济新闻》记者了解到，昨日（10月12日）上海银监局紧急召开会议，提示房地产信贷风险。知情人士透露，上海银监局此次主要针对的是对公房地产贷款，强调严格执行“3·25房贷新政”。

　　前9月出让金同比涨56%

　　据中指院数据显示，2016年1~9月，全国300个城市共成交土地15585宗，同比减少7%；成交面积57508万平方米，同比减少2%。其中，住宅用地4262宗，同比减少2%；成交面积18309万平方米，同比基本持平。

　　与此同时，1~9月全国300个城市土地出让金总额为19262亿元，同比增加40%。其中，住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%。1~9月，全国40个大中城市出让金以同比上涨为主，无锡等长三角热点城市涨幅居前。

　　中指院报告认为，2016年1~9月，全国300城市土地供需总量较去年同期小幅回落，地价呈普遍上涨态势，尤以二线城市表现突出，带动出让金同比增加四成。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者介绍，一定程度上和地方政府土地财政的导向有关系，对于部分地方政府来说，土地出让的完成并不单纯看土地成交面积，而是看土地成交出让金。从土地出让金的同比上涨角度看，受价格上涨的影响，土地背后的资金流动更为活跃，对地方政府来说自然是好事，当然也要提防部分地价过高的风险。

　　多城地价房价双涨加剧

　　2016年1~9月，全国住宅用地成交总价排行前十的地块包括深圳2个、上海2个、南京2个、杭州1个、天津1个、苏州1个、合肥1个。上榜地块全部为城市或区域“地王”，可谓“含金量”十足，杭州、苏州、合肥均刷新历史总价纪录，天津、南京则创造年内“地王”。

　　1~9月，全国土地出让金排名前二十城市成交总额为12268.6亿元，同比增加58%，上榜门槛达186亿元，同比上涨约52亿元。其中，在土地出让金排名中南京以1405.4亿元稳居第一；上海、苏州、杭州、天津等分获2~5名，出让金分别为1360.4亿元、1369.9亿元、1130.5亿元、919.6亿元。

　　不得不提的是，在“地王”成交总价排行前十这些城市中，除了上海的土地出让金同比涨幅仅为27%外，南京、苏州、杭州、天津、合肥、深圳等同比涨幅都远超100%。其中，深圳甚至达到了238%。

　　柴强认为，出让金涨幅较大主要取决于土地供应量和土地价格，今年来土地价格上涨较为普遍，“地王”数量增多，高地价直接导致了房价上涨，因为高地价会推高老百姓对周边房价上涨的预期。

　　中指院数据也显示，2016年9月，中国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米12617元，环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点。这也是百城房价连续第17个月环比上涨。

　　大城市土地出让金同比上涨幅度大，尤其是部分二线城市更是如此，这和土地价格在短期内快速上升有关系。严跃进认为，此类城市房价上涨比较快，去库存效果比较好，一定程度上说明了此类土地市场积极供地和交易是有市场认可度的，所以房企会积极拿地和补库存，这也会使得此类城市地价和房价双双上涨现象加剧。

　　土地市场高烧何时降温？

　　土地出让金总额大幅上涨，高溢价成为了一二线城市土拍常态。

　　数据显示，1~9月全国300个城市土地平均溢价率49%，较去年同期上升35个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率63%，较去年同期上升45个百分点。

　　对此，柴强认为，开发商争相拿地，溢价率较高，因素比较复杂，不仅仅是因为楼市涨价带动地价上涨，更重要的是房地产开发商资金来源增多了，资金成本也降低了，地价也跟着涨了，特别是一线城市和热点的二线城市，很多资金都在向房地产市场聚集。各大房企不惜重金拿地，部分城市房价飙涨，为了严防失控，20多个城市已先后出台楼市调控新政。

　　严跃进介绍，土地市场降温其实比抑制房价会更有效，一个很重要的原因是土地交易的幅数相对少，可以实现非常精准的调控。而且近期对于拿地资金的监管，也使得房企激进拿地的动作会有所收敛。

　　“另外对于此类土地市场来说，实际上地价过高，很多房企也会犯嘀咕，这会使得部分土地交易近期会降温。当然后续因为补库存的需要，部分房企依然会积极拿地，尤其是部分房企会采取逆向思维，在其他房企拿地动作缓慢的时候，反而会加快补仓。”严跃进指出。

　　上海严控土地市场融资

　　值得注意的是，近期全国各地掀起了此起彼伏的房地产调控浪潮。昨日（10月12日）晚间，坊间流传上海银监局召开紧急会议，对各类资金以多种形式进入商品房土地市场的融资严控，已批未放的也停放。

　　《每日经济新闻》记者从部分商业银行处了解到，上海银监局昨日的确召开了相关会议，并向辖内银行提示房地产信贷风险。上海银监局人士向记者表示，目前会议具体内容仍在核查中，预计很快会正式发布。

　　“相信监管部门后面会有一系列手断。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出，由于此轮房上涨与投资者的心理预期有很大关联，一旦交易降温心态逆转，短期内市场很难再升温。

　　此外，有知情人士向记者透露，此次上海银监局监管主要针对的是对公房地产贷款，同时再次强调了要严格执行“3·25房贷新政”。

　　值得注意的是，“3·25房贷新政”曾被誉为史上最严调控，此次在严格执行“3·25房贷新政”的基础上，上海再收紧对公房地产融资，是否将意味着监管环境更为严厉？

　　资深房地产人士薛建雄在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前一些新兴的中小型房企特别激进，融资过程中不仅向银行申请开发贷，另外还参与私募、基金、民间借贷等融资渠道，往往拿一块地涉及十几项不同种类的贷款，甚至超额募集拿地资金。这导致地王现象越来越严重，现在监管要求银行降低风险收紧对公房地产融资，就能直接给土地热、地王热降温。

　　不过，薛建雄同时指出，“其实之前就听很多开发商说用来拿地的银行开发贷已经停了，现在应该不管什么资质的开发商应该都贷不到钱了。”

　　记者注意到，不少市场观点认为，此次即将面临的房地产调控将大幅隔开金融与房地产的距离，避免出现银行被房地产绑架的现象。在卢文曦看来，新的调控更像是对之前强调过的政策再重申，属于补技术短板。

(编辑者：zhuxj)