楼市打响去库存歼灭战 区域差异需定向发力

　　12月18日至21日召开的中央经济工作会议提出了明年经济工作五大任务，其中包括“去库存”，即“化解房地产库存”。此前，11月10日召开的中央财经领导小组会议，也将“化解房地产库存”作为明确的任务，属于“四个歼灭战”之一。近期的经济领域高层会议罕见地大篇幅论及楼市发展战略，可以看出楼市去库存影响重大，而且是一场必须取得胜利的“歼灭战”。

　　房地产企业应认清高库存现状 顺势转型

　　国家统计局最新公布的数据显示，截至11月末，全国商品房待售面积达6.96亿平方米，比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米。其中，住宅待售面积为4.40亿平方米。而待售面积还只是显性库存。中国社科院财经战略研究院报告指出，商品住房过剩总库存高达21亿平方米。中国房地产数据研究院院长陈晟估算，潜在库存不少于40亿平方米。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年中央两次明确提到去库存的政策导向，比较罕见。实际上已经不是单纯从活跃市场交易的角度出发，而是因为高库存影响了投资节奏的加快。从购房消费层面看，今年购房市场总体活跃，但房地产投资没起色，原因在于高库存的负面影响。

　　绿地集团董事长张玉良认为，中国房地产行业已进入“全面拐点”时代，过去高速成长的时期已经过去，行业正步入“制造业时代”。房地产行业正呈现出新的特点：首先，市场的容量依然巨大，中国正在推进新一轮城镇化，中国人口基数较大；其次，新的市场需求将呈现明显区域分化趋势，有些城市将继续增长，有些城市难以避免面临下降；第三，竞争日益激烈，中小企业与大企业的产业集中度、地区集中度均将分化。

　　北京金隅集团董事长、总经理姜德义也表示，房地产行业高收益、高回报的时代已经结束，当前房地产开发收益逐渐趋于合理，产品标准越来越高、服务要求越来越多，优胜劣汰、适者生存的竞争态势更加明显。行业集中度进一步上升，洗牌潮正在加速到来。

　　民生银行地产金融事业部总裁叶天放表示，房地产行业应顺应去库存和供给侧改革的大趋势，探索用市场化方式化解不良资产的新模式，改善或推动地产行业向健康方向发展。

　　中小城市是去库存政策落实的重点难点所在

　　2015年，楼市销售面积增长超过7%，主要得益于购房成本下降。国家多次调整政策，大幅下调购房成本，贷款购房的消费者从中收益。

　　与已经多次实施的降息和尚在传闻中的房贷利息抵税政策相比，降低首付比率政策能让更多人将购房计划提前。

　　克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱判断，首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用，首套房首付比例降至10%或将是2016年楼市去库存的“大招”；房贷利息抵扣个税政策则能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市。

　　值得注意的是，受政策刺激较为明显的，是一、二线城市，并非库存压力较大的中小城市。

　　中国指数研究院的《中国房地产市场2015总结与2016展望》显示，当前销售持续回暖，市场整体库存压力得到缓解，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，库存压力较小；部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，仍需要多种手段助力库存去化。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一表示，2011年以来，几乎每年新增加1亿平方米左右待售面积，这还没有包括全国大批在建项目，以及已经卖出土地但还未动工的项目。一些城市前几年开发量过大，使得楼市库存去化艰难。

　　城市提供定居便利 实现去库存与城镇化双赢

　　中央经济工作会议针对化解房地产库存的任务，提出了加快农民工市民化，扩大有效需求；落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户；把公租房扩大到非户籍人口；鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组；取消过时的限制性措施等一系列政策指导。

　　上海易居房地产研究院院长杨红旭表示，要想更好更快地去库存，鼓励农民进城定居，确实是一个路径。而且，近几年在三、四线城市当中，约有三四成的购房需求，确实来自于周边中小城镇和农村。如果能够在信贷、税收和宅基地流转（或质押）方面加大政策支持力度，确实能释放出较大规模的刚性需求，有利于促进三、四线城市去库存。

　　经济学者马光远认为，要让成为新市民的农民工变成买房的主力人群，必须在户籍制度、中小城市的产业发展和公共服务上着力改进。农民工只有在一个城市里有就业、子女的教育医疗等公共服务能够跟上，买房对他们才有意义。

　　业内人士普遍认为，取消过时的限制性措施，包括取消资格性限购措施。目前仍在执行限购的城市仅剩下北、上、广、深四大一线城市以及三亚，其他绝大多数城市均已在2015年全面放开限购。一线城市明年放开限购的可能性很小，但针对一线城市外来人口购房的一些不合理限制有可能微调。