楼市趋于理性房贷风险值得关注
就在同一天,北京北三环附近一套90平方米二手房报价630万元,而三个月前,同样户型房屋成交价还不足460万元;在上海,由于楼市调控新政的出台,部分二手房业主下调了房屋售价。
“还会涨吗?”这或许是很多购房者眼下最关心的问题。
“此轮房价上涨主要由投资性、恐慌性需求支撑,在遇到外部政策环境变化时,需求也会发生改变。”郑向东认为。
房企卖房诚意高
素有“楼市风向标”之称的北京春季房展会将于4月中旬在北京展览馆举行,记者也在第一时间了解到部分参展楼盘项目情况。
位于北京朝阳区的江南府楼盘,单价为43000元/平方米,主要为二居和三居的普通住宅;地处北京南四环公益西桥的公园懿府尚无报价,推出的房屋面积主要集中在88至132平方米;同样是北京楼盘,瀛公馆的报价仅为10000/平方米。
郑向东介绍,与以往相比,此次房展房企优惠力度比较大。各楼盘在展会期间将推出多项优惠,最高优惠为3万元抵6万元、按揭贷款9.7折等。与以往相比,房企“爱买不买”的态度没了,卖房的意愿很强。
记者发现,参展房企中,除恒大、碧桂园等全国大型房企外,还出现了不少中小房企的面孔,如首次亮相北京春季房展会的山西大同欣美房地产开发有限公司。
相关业内人士分析说,位于三四线城市的中小房企去库存与资金回笼压力更大,通过线下的房展会促销的热情也更高。
从资金来源看,根据《2015年中国房地产行业研究报告》,2015年,房地产开发资金来源中,国内贷款占比达到16.15%。而建行等大型银行也在不久前表示,将进一步压缩房地产开发类贷款,并且实行严格的名单制管理。
“中小房企面临较大的生存压力。”一位业内人士向记者表示。除资金来源受到限制外,中小房企在盈利能力及费用控制方面也相对较差。
市场趋于理性
“市场总体趋于理性。”郑向东认为,二三线城市房价并没有跟风上涨。
在近两年的北京春季房展中,均有较多的海南楼盘项目参展。记者简单对比发现,目前该地区房价保持稳定。郑向东也表示,该地区房价与去年的价格基本持平。
从外部政策环境来看,房地产调控政策继续加码,以控制过快上涨的房价。记者梳理后发现,3月底以来,上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊等热点城市陆续出台房地产调控政策。
其中,廊坊采取包括限购等9条措施,确保全市特别是环京周边县(市)稳定住房价格、遏制投机炒作、促进房地产业平稳健康发展。其限购的具体内容为,非本地户籍居民家庭限购1套住房,且购房首付款比例不低于30%。
“房价的过快增长或下跌或带来负面影响,抑制投机性需求仍是国家楼市调控的核心。”相关业内人士在评价上述政策时提到。
在采访中,一些专家向记者表示,由于人口的相对减少将对购房需求产生下拉作用,因此一线城市中仍存在相当一部分投资投机性需求。
事实也正是如此。上海市统计局最新发布的统计公报显示,2015年末上海市常住人口总数为2415.27万人,相比2014年末减少10.41万人。与此同时,北京市常住人口增长缓慢,增速也呈逐年下降趋势。
信贷风险引人关注
去库存被列作2016年五大任务之一,从目前来看,商业银行积极响应政策号召,对经济发展形势较好、房地产市场价格较为稳定的地区,适当增加个人住房贷款的额度配置。
工行董事长姜建清近日证实,工行的住房按揭政策根据不同城市的政策以及借款人的风险状况,在成数和利率上是有差别的,总的来说是为了管控风险。“像现在三四线城市有些地方的住房库存比较大,所以我们严控三四线城市住房开发类贷款。”姜建清表示。
从银行年报数据来看,2015年工行个人住房融资余额达到2.52万亿元,建行更是突破2.77万亿元,均比上一年有明显增加。
与此同时,个人住房贷款的不良率依然维持低水平,但一些新的风险也开始显现。
近日,中国人民银行南京分行发布最新通知,要求严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”,一些有购买借款记录的借款人家庭,将不再被视为“首次购买普通住房”的支持对象。同时严格禁止“首付贷”或“零首付”,防止“首付分期”等行为,并要求江苏省金融部门密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险。
对于最近风口浪尖上的“首付贷”,姜建清认为,所谓的零首付是一种非常危险的做法。借款人不具备首付能力,甚至用短期高息的贷款来付首付,将来会有很大的隐患,这会放大按揭贷款风险,并造成房地产行业的风险,对借款人个人而言,风险也很大。
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