一季度增收易增利难 房企去库存任重道远

　在上市房企看似靓丽的一季报背后，是其愈加严峻的盈利困境。根据上证报资讯统计数据显示，截至目前，137家沪深上市房企一季度营业收入总额达到2238亿元，同比涨幅高达49.4%；平均毛利率和净利率却仅有29.3%和7%，同比下降幅度分别为0.57和2.8个百分点，房地产行业增收不增利的格局日趋明显。

　　针对昨天人民日报发文再次定调楼市“不应通过加杠杆‘去库存’”，不少业内人士认为，经过一季度的暴涨，一、二线热点城市房价已到达阶段性高点，在继续施行差别化调控的政策指引下，上市房企去库存、保利润的任务或将更为艰巨。

　　营收暴增伴随利润率下滑

　　从销售数据来看，上市房企一季报可谓“开门红”：137家上市房企合计实现营收2238亿元，同比上涨49.4%；预收账款总计11433亿元，同比大涨52.5%。但是，上述137家房企一季度净利润总额为158.7亿元，同比增加幅度仅为8.3%，明显低于营收和预收账款的同期增幅。此外，从销售毛利率和净利润率来看，房企盈利能力更是进一步减弱，尤其是净利润率，137家房企平均净利润率仅为7%，相比2015年同期的9.8%呈现明显下滑。

　　记者发现，在137家上市房企中，一季度仍能保持30%以上净利润率的仅有10家，除了特殊原因造成净利润率飙升的几家房企外，几乎均为城投控股、陆家嘴、浦东金桥、中国国贸、海南高速等这样的地方国企或一级开发商。除此之外，其余大部分房企的利润率出现了非常明显的加速下调，就连一向被业内视为行业标杆的万科，其一季度净利润率也从去年同期的10.2%滑落至8.6%，在137家房企中排名第53位。

　　另外，值得一提的是，在一季度楼市大涨的背景下，仍有39家上市房企一季报出现亏损。

　　去库存压力不可小视

　　上市房企一季度销售飘红得益于全国房地产市场的快速升温。国家统计局数据显示，今年前3个月，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%。受到年初降息、首付比例降低和税收优惠政策的影响，今年一季度普通购房者消费欲望明显释放，尤其是一线及部分二线城市表现抢眼，带动房地产市场整体热度回升，对部分深耕这些城市的上市房企贡献明显。

　　不过，值得关注的是，5月9日，人民日报在头版刊登《开局首季问大势》一文，通过对“权威人士”的专访，给当前房地产市场重新定调。文章中所提到的房屋居住功能的定位、高杠杆风险、坚持差别化调控等，在一些业内人士看来，或预示此前部分过热城市将面临政策收紧、房价已到阶段性高点。对于开发商来说，去库存还需下苦功，增强盈利能力更是当务之急。

　　在《开局首季问大势》一文中，“权威人士”明确表示：“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”这意味着，因城施策的调控还将继续，清理首付贷、严格限制二套以上房贷的利率及成数或将被强化执行。

　　今年以来，深圳、上海等一线城市调控已经加码，苏州、南京等二线热点城市已出手调控，在很多业内人士看来，不排除还有其他热点城市小幅收紧调控。这对于部分受益于一、二线楼市暴涨的上市房企来说，接下来去库存、保利润的任务更为艰巨。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，一、二线城市虽然相对乐观，但如北京、上海等城市豪宅项目过多，也影响房企的去化速度。对于那些高价拿地的房企来说，面对土地成本高企、豪宅市场竞争激烈、调控收紧风险聚集等多重不利因素，趁着市场热度抓紧出货或为上策。