楼市去库存步入"下半场":区域分化凸显 调控更有针对性

　　业内人士认为，由于整体价格较高，且一季度成交火爆，一线城市“五一”期间成交量料低于预期。目前，楼市复苏有从一线城市扩散到二线城市的迹象，但房地产市场整体库存较大，区域分化态势将愈演愈烈。楼市已步入存量房时代的“下半场”。实现楼市软着陆是调控的底线，政策料继续沿着“因城施策”的轨道进行有针对性的调整。

　　 回暖：一线“去燥” 二线“升温”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍，“五一”假期房展会的看房人不多，但这符合市场预期，主要原因有三个方面：一是现在整体价格偏高，很多人持观望态度；二是一线城市购房政策比较紧，部分购房需求不能被释放出来；三是部分需求在3月和4月提前被释放。

　　这与中国证券报记者“五一”期间对北京地区部分楼盘的走访情况一致。2日下午，中国证券报记者在上述大兴区某楼盘看到，大约有三四组购房者在沙盘前咨询项目情况，对售楼员提出要不要定一套的问题，这些购房者都表示“再考虑考虑”，均未缴纳意向金。“这个区域每平方米卖4万多，太贵了。”一名购房者对同伴说。

　　整体上，由于房价较高，且一季度涨幅较快，在沪深政策进一步收紧的影响下，一线城市楼市正逐步“去燥”。根据中国指数研究院5月1日发布的“百城价格指数”，4月北上广深不再领涨，涨幅前十个城市大多为一线城市周边城市，比如廊坊、惠州等。销量方面，深圳、上海由于楼市调控政策出台而成交回落，其周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求，成交量上升，南京、武汉等二线城市成交继续维持较高热度。

　　上海易居房地产研究院发布研究报告认为，从新政前后的市场数据看，上海和深圳两个城市的政策效应开始显现，成交量萎缩明显，价格略有小幅下调。总体上看，后续此类政策效应还会继续显现。未来政策监管的重点在于，积极推进分区管控的模式，对相关区域、具体物业类型进行差别化的市场调控。

　　兴业证券分析师阎常铭认为，4月份二线城市房价上涨明显，二线城市已成为复苏主力。从长周期来看，我国银行业给地产需求端加杠杆的阶段刚开始，按揭贷款占银行总贷款比重的上升或助力房地产基本面向上。基于一二线城市良好的基本面，金融机构将在一二线城市加杠杆，促进这些区域市场基本面持续上行。

　　 库存：总量庞大 去化各异

　　今年前四个月楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市的贡献拉动，三四线城市则基本没有反弹，这折射了中国房地产区域性、结构性的“冰火两重天”现状。

　　总量上，中国房地产库存依然较大，去库存仍是主题。中信证券认为，房地产库存可以划分为“已出让未开工的土地”、“在施工未销售的资源”和“已竣工未顺利出售的房屋”三大部分。其根据一定假设测算，在2015年底，全国纯住宅（不含农村房屋，不含小产权房）的库存有59.1亿平方米，全部房屋的库存有100.9亿平方米。2015年，我国城镇住宅广义库存去化周期为5.3年，所有房屋广义库存去化周期为7.9年。

　　中信证券认为，库存量庞大仍是行业的主要问题，特别是商办类土地出让严重过剩。过去十年来，商服用地一直都占到房地产用地出让30%上下的比例。而在商品房销售中，商业物业的销售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜欢营建商业综合体，建造大量的商场、写字楼和酒店，商业地产的供给过剩程度远超住宅。

　　由于需求不同，各地楼市库存“去化”也不同。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，按照此前6个月商品住宅的月均成交套数倒推，北京目前约有6.66万套商品住宅库存的去化周期为8个月，已接近8-10个月合理去化周期的水平。

　　戴德梁行北中国区研究部主管陆明说，目前北京楼市出清周期保持在9到10个月左右的相对合理水平，出清周期持续降低。但三四线城市库存压力较大，截至2016年3月出清周期已上升至31个月左右。

　　诺亚研究认为，成交方面，预计2016年整体成交量不及2015年，但优于2014年。其中，一线城市及部分库存压力较小的二线城市去化压力下降，而库存高企的三四线城市供过于求的局面年内难以改善。成交价格方面，各线楼市价格分化将进一步加剧，去化压力大的三四线城市房价面临下行压力，而价格飙升的一二线城市疯狂一段时间之后将重回理性。

　　 调控：因城施策 盼软着陆

　　近期高层强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

　　诺亚研究认为，去库存仍是2016年政策调整重点，强化“分类调控”、“因城施政”将是房地产行业政策的主旋律，整体行业政策仍保持宽松态势。实际上，从3月底以来各地调控政策来看，差异化调控相当明显。比如，廊坊、惠州等地紧急出台限购、提高首付比例、规范开发商行为等政策；南京、苏州等地也出台限价政策，平抑房价涨幅；吉林、长沙等地通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放，鼓励库存去化。这些政策的效果也开始显现，例如，燕郊楼市“五一”前已开始“冷冻”。

　　某大型开发商副总裁认为，接下来市场不太可能保持3月这么高的成交数据，但总体上今年还是一个“大年”。在他看来，中国房地产并未“泡沫化”，仍是安全的。纽约是衡量北京、上海等核心都市的标杆，这类城市房价取决于经济体的财富总量、该城市住房供应能力等。目前，北京、上海的房价略低于纽约，在供应上也弱于纽约。

　　还有一些研究机构认为，2016年的房地产市场可能类似2013年的情况，“量缩价涨”或“量缩价平”，房价真正回落或许要到2017年以后。但中国城镇化空间依然较大，对地产价格的基本面支撑也会更充足。即便不考虑政府扶持因素，在足够的需求支持下，房价下跌也只是周期性下跌，而不会是泡沫破灭。

　　业内人士建议，要实现软着陆有待行业长效机制的建立。这包括完善住房信息系统，构建大数据监管平台；完善住房保障体系，分类调控；基于行业规模的保障房货币化、公积金证券化、共有产权等制度性探索。