楼市井喷:房企集体猛砸钱拿地补货
从房地产企业一季度业绩报告来看,开发商趁新政调控前跑量迅猛,其中一二线项目贡献率较高。但是同样走高的地价进一步压缩了房企的利润,一季度增营收不增利的现象愈演愈烈。
正在经受股权之争的万科,并不影响其销售成绩。4月27日晚万科披露的2016年第一季度报告显示,期内公司实现营业收入146亿元,同比增长64.3% ;实现净利润8.3亿元,同比增长28.1%。万科A(24.43, 0.00, 0.00%)一季度销售增速为近5年来同期最高。一季度,万科累计实现销售面积545.7万平方米,销售金额752.4亿元,同比分别上升37.6%和59.5%,期内销售呈现出量价齐升的态势。
澎湃新闻记者从万科处获悉,截至4月27日2016年签约额已经超过1000亿元,其中上海万科销售额占比近300亿元。
另一家龙头企业,恒大地产第一季度累计合约销售金额约达656.7亿元,累计合约销售面积及销售均价分别约为750.4万平方米及每平方米 8751元。2016年1月份至3月份期间的累计合约销售金额、面积及均价较2015年同期分别增长115.0%、85.9%及15.7%。
保利地产第一季度实现签约金额 451.25 亿元、签约面积 343.52 万平方米,同比分别增长 131.35% 和 117.19%。
中原地产研究部统计数据显示:截止日前,公布2016年一季度报的沪深地产上市公司合计有35家,这35家房企在2016年一季度的总营业收入达到了872.8亿,同比涨幅高达42.6%,35个企业中只有12家企业营收下滑,在市场升温的基础下,2/3的企业成交上升。
房地产企业一季度销售业绩飘红,和整个房地产销售情况相一致。
根据国家统计局数据,一季度全国商品住宅实现销售面积2.18亿平米,同比上升35.6%,和2014年一季度相比上升22.3%;实现销售金额16,133.0亿元,同比增长60.3%。全国住宅新开工面积结束了自2014年年初以来持续下滑的趋势,一季度同比增长14.8%。
有不愿具名的开发商表示,整体来看,一季度房企业绩飘红,主要源自于一二线城市的项目贡献。
中原地产研究部统计数据显示:以京沪广深、南京苏州等为代表的15个一二线城市,在3月单月库存面积3月为8645万平米。相比2月份的9116万平米环比降低了5.2%,减少就达到了470万平米。全国房地产市场的库存变化依然是非常不均衡。一二线城市减少,三四线增加。
有不愿具名开发商表示,一季度数据有一定滞后性,上海、深圳、苏州等地调控新政均是3月底以后。在此轮新政出台前,开发商对于新政对市场影响已有预期,因此在一季度加紧推盘,购房者也借着新政前最后一波利好入市,导致一季度销售业绩出现井喷。预计进入二季度,销售业绩的增速会远低于一季度。但整体看,一二线虽然面临调控,特别是二线城市,库存还在继续走低。而没有调控的三四线城市,库存依然高企。
一季度的房企项目的快速去化,导致房企“补货”力度加大。
万科为例,在开发投资方面,一季度公司新增加开发项目42个,规划建筑面积约725.9万平方米,为当期销售面积的133%。一季度新增项目按公司权益计算的规划建筑面积约484.4万平方米,新增项目的整体权益比例约66.7%。万科称,由于新增项目中一二线城市占比较高,一季度公司新增项目的平均楼面地价约6729元/平方米,较去年全年有所上升。
保利地产也加大补充土地资源,一季度新拓展项目 21 个,新增容积率面积 460万平方米,同比增长 85%,权益比例 66%,其中一、二线城市占比 62%。
有国企开发商高层透露,市场去化较快,导致开发商后续土地储备压力较大。这也是近来一二线城市土地竞拍较为激烈的原因。
但整体来看,出于市场和避险考虑,房企投资力度集中于一二线城市,土地供应不足,导致土地溢价走高,推高房企的拿地成本,进一步压缩房企的利润。
中原地产首席分析师张大伟分析,2016年一季度虽然一二线城市火爆,但因为2015年开始的地王,地价透支了房企的利润。2015年是房企告别两位数利润率的第一年,跌破10%,在2014年房企的平均净利润率为10.5%,在2013年净利润高达11.97%。数字显示,房地产企业的盈利能力大幅下调。房企营收增加,但利润涨幅低于营收涨幅,房企利润率明显下调。大部分企业的利润率都明显下调。2016年一季度6-7%的房企净利润率已经是历史最低,即使在后续大房企公布业绩后,预计行业平均利润率也仅在8%上下。
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