2015年土地账本：全国出让收入同降两成 深圳增近四成

2015年土地财政遇到了一个坎儿。

根据4月5日财政部发布的“2015年全国土地出让收支情况”，去年，全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元，同比下降21.6%。

围绕土地出让减少，财政部给出了四点理由，首当其冲的是土地市场需求不足。财政部称，随着我国经济进入新常态，受经济增速放缓等因素影响，土地市场需求呈现不足的状态。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，2015年全年房地产市场基调总体偏冷，分化明显，这也影响到了土地市场，具体表现在一线城市高价地频出，大中开发商颇为青睐，三四线城市则有很多土地流拍。

深圳增收37% 大连减收56%

分化与翘尾是2015年全国土地出让收入的两个关键词。

去年前三季度，全国土地出让收入持续下降，第四季度止跌回升。具体来看，前三季度分别下降34.6%、37.9%、26.0%，第四季度虽有回升，但增幅只有9.5%。

针对出现翘尾的原因，财政部分析说，从一季度开始，面对“三期叠加”的局面，积极财政政策注重加力增效，稳健货币政策注重松紧适度，中央和地方陆续出台稳定房地产发展政策，促使下半年房地产市场需求逐步释放，商品房销售面积增速由负转正，带动第四季度用地需求回暖。

从区域来看，个别地区逆势上扬，大多数省份降幅明显。东中西部虽然整体全部呈现下降态势，但具体细分还是有所不同。

按照财政部的划分，除深圳（36.9%）、西藏（1.8%）、厦门（1.2%）、甘肃（0.2%）4个地区同比增长外，其他32个地区均出现不同程度下降。其中，大连（-56.4%）、宁波（-54.1%）、内蒙古（-51.8%）3个地区降幅超过50%。

财政部称，深圳市土地出让收入增长较快，主要是该市经济增长强劲，房地产市场交易火爆，土地资源相对稀缺，地价持续偏高所致。

机构数据也能印证此点。上海易居房地产研究院统计的包括北上广深以及重点二线城市在内的十大典型城市数据表明，2015年，土地成交均价为4042元/平方米，与2014年相比上升15.7%，土地成交均价居高不下。

“在2014和2015年房地产市场大分化的环境下，大型房企甚至是险资类金融企业，涌入一线城市和重点二线城市拿地的步伐进一步加快，促使土地价格加速上升。”严跃进说。

以北京为例，有监测显示，2015年北京土地市场以2032亿的土地出让金收官，创历史新高。

不过来自亚豪机构的数据显示，在价格创新高的同时，2015年北京共出让109宗土地，相比去年减少了32宗，出让地块的建设用地面积合计706.8万平方米，这一成交量也创造了近8年的新低。

土地供应也需“因城施策”

财政部称，在房地产高库存压力下，房地产开发企业对购置土地更加谨慎。2015年，全国土地出让面积22.14万公顷，同比下降18.6%，与上年相比下滑3.1个百分点。其中，商服用地和住宅用地分别下降24.7%和19.1%。全年土地出让合同成交价款2.98万亿元，同比下降10.6%。

严跃进说，2015年整体情况与近6年相比，成交量创下新低，而成交均价则处在历史最高位，一线城市成交均价上升幅度尤高，二线城市也不甘落后，下半年稳步跟进。这说明一线城市和部分重点二线城市的土地价值深得各方认可，吸引包括险资企业在内的各大房企和机构争相布局。预计2016年土地市场将在2015年基础上进一步上升，土地市场区域分化将更加明显，市场变化也将更为复杂。

从今年首季度的情况看也的确如此。根据克而瑞的报告，一季度，该机构监测的300个城市经营性用地供应同、环比跌幅均超六成；成交面积同比下降28%，环比锐减52%。

但背后的动因或许不同。中原地产研究部统计数据显示：2016年一季度一二线城市住宅地价明显上涨，其中一线城市因为供应创历史最低纪录，仅成交20宗住宅用地，平均楼面价为1.3万元/平方米，同比上涨了37%。

中原地产研究总监张大伟向《每日经济新闻》记者介绍说，二线城市涨幅更大，一季度成交的723宗住宅地块中，平均楼面价同比涨幅高达60%，整体看，一二线住宅土地市场持续火爆、地王频繁出现。从市场预期看，高价地的出现将影响后续市场持续升温。

三四线城市成交下滑则更多是因为土地很难找到买家。克而瑞报告分析：更多的高库存城市会采取“双暂停”政策，即暂停新增住宅土地供应和暂停新建住宅项目报建审批；库存合理的城市，会更多落地降首付和税费的政策；库存过低的城市，则会加大土地供应。