房地产信贷市场调查：多融资通道收紧 买地款遇穿透式排查

导读：8月31日限贷政策（已有一套房或有一套房贷款未还清，再买房首付比例40%；二套以上不予贷款）出台后，9月楼市日均成交从8月的856套下降至669套。10月2日限贷限购政策（加非武汉户籍限购两套，贷款仅限首套）出台后，10月4日至日，武汉市日均成交270套，其中武昌区连续四天零成交。

房地产企业动用的资金杠杆有多高？21世纪经济报道记者从上海银行业人士处获得的数据显示，1-8月，全国房地产开发投资资金来源中，企业自有资金仅占不到15%。

房企发债、银行贷款和表外融资，加之后端购房者个人按揭，托起了整条房地产企业的高杠杆资金链。显然，决策层和相关监管部门已经关注到该现象，并有所行动。

各地纷纷进行相关风险排查，中央同地方“多管齐下”，房地产资产泡沫也将得到抑制。

限贷政策收效明显

自今年3月底上海实施“沪九条”房地产新政后，上海房贷增速连续四个月下降，6-9月个人住房贷款分别增加335亿元、229亿元、210亿元和204亿元。据21世纪经济报道记者从上海银行业人士处获得的数据，截至9月末，上海个人房贷余额同比增长超40%，房贷新增占所有新增信贷超一半。若算上对公和零售所有贷款，和房地产直接或间接相关的贷款占比约为四成。

另外，21世纪经济报道记者从湖北省银行业内人士处获得的数据显示，截至三季度末，湖北省银行业新增住房按揭贷款1500多亿元，占全部新增贷款超30%。

“一旦房地产市场出现回调，一些买在高位，或者杠杆加得很大的买房者，还款意愿可能会下降。”武汉当地某股份行客户经理表示。

有上海银行业零售条线高管向21世纪经济报道记者提供了这样一组统计数据：上海前三季度发放的房贷中，单笔一手房平均贷款金额为258万元，比2014年上升70%，比2015年上升20%。

“到3月的房地产新政之前，房贷确实很松”，前述上海银行业高管表示，而根据上海银监局的最新要求，对于因各种原因导致收入透明度较低、收入波动较大、财产变动较频繁的借款人，要更严格审核其各项支出和还款收入，确保个人住房贷款门槛不降低。

据21世纪经济报道记者了解，自10月上海银监局和央行上海总部先后召集银行开会强调严格把关房地产信贷风险以来，部分银行的确提升了个贷门槛。

“半年内离婚的，我们会很谨慎，很可能会报一个很高的首付比例和利率，意思就是拒绝做这笔贷款。”某华北股份行零售负责人表示。另有某华南股份行人士则表示，已基本停止发放较为大额的个人消费贷款。这类额度达30万元的个人消费贷款，可能会被用作购房首付款。

上海的限购、限贷政策走在全国前列，十一小长假前后，全国多地房地产限贷政策密集出台，对为房屋交易降温、平抑房价的作用可谓立竿见影。

以武汉市为例，8月31日限贷政策（已有一套房或有一套房贷款未还清，再买房首付比例40%；二套以上不予贷款）出台后，9月楼市日均成交从8月的856套下降至669套。10月2日限贷限购政策（加非武汉户籍限购两套，贷款仅限首套）出台后，10月4日至日，武汉市日均成交270套，其中武昌区连续四天零成交。

房企降杠杆进行中

“只要开发商能拍下地，钱马上就会贴上去。土地款配资，有股份行能做到利率年化5.5%。”某华北股份行武汉分行人士如是描述当地的土地配资市场。

不过，10月20日，武汉市国土规划局发布新的土地出让公告显示，最高土地拍卖价格不得溢价超100%。“虽然还没有通知说严查土地配资，但在土地价格方面做了一些限制。”前述武汉分行人士说。

整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资（包含四证齐全前的配套融资），第二步是房地产开发贷款（土地证抵押融资），第三步是达到预售条件的销售资金回笼。

前端拿地成本占比是最高的，在北京、上海这样的一线城市，占比可能高达70%以上，在武汉这样的二线城市，也已经占到50%以上。

关键就在于，最大头的土地融资中，开发商可以30%的资金撬动70%的配资，甚至，在还没成功拍下土地，还只是参与竞拍需缴纳竞拍保证金时，就有资金方为开发商融资。

激进扩张伴随的是风险累积。

据某大行湖北分行人士反映，贷款劣变行业类型已从商贸流通业和传统制造业向房地产相关产业扩散，尤其是商用房。截至8月末，该行商业房贷款累计劣变超5亿元。

值得注意的是，多地监管都已关注到房地产融资相关风险隐患。上海银监局就向辖内银行提示，要完善地产授信管理细则和标准，准确计量和管控全口径房地产授信风险，控制违规资金通过各类变性、变形、借助通道等方式进入土地交易市场。

21世纪经济报道记者从一位上海银行业高管处了解到，目前上海市规划和国土资源管理局已经对开发商竞拍土地的资金进行穿透式管理。“拿地的项目公司的钱哪里来的，从哪个公司什么账户转过来，查到不能查下去为止”，该银行高管表示：“除了资金特别雄厚的大房企、央企、地方国企，一般房企拍地资金都经不起这样的穿透检查。”

21世纪经济报道记者从上海银行业人士处获得的数据显示，1-8月，全国房地产发开投资资金来源中，企业自有资金仅占不到15%。目前监管部门和各地监管正联合“多管齐下”降房企融资杠杆。

上海在10月成立了联合小组，对开发商竞拍土地款进行穿透核查。10月28日，上交所发布《关于实行房地产、过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地。同时，该规定还细化了房企发债的准入门槛。