楼市狂热情绪渐平息 钢市需求添担忧

去年股市疯了一把，而今年疯了一把的有房地产、期货、螺纹钢……

疯狂的股市、期货、螺纹钢都已成为历史，而曾经火爆了几个月的房地产，在5月也开始全面回落。

五月楼市降温 销售见顶回落

统计局数据显示，5月房地产投资、销售、新屋开工增速等主要指标全线下滑（见图1），其中，房地产投资增速未能继续此前3月连涨的态势，再次掉头向下，商品房销量和金额增速分别下降3.3、5.2个百分点。5月固定资产投资累计同比增速创下16年新低，消费增速创新低，与房地产投资、销售的下滑不无关系。

图1 房地产投资、新开工及销售情况

（来源：统计局 钢联数据）

投资及新开工面积出现回调。1-5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比增长7.0%，增速比1-4月份回落0.2个百分点，为2016年以来首次回调；竣工面积同比增幅仅小幅扩大0.3个百分点；而施工面积同比增长5.6%，增速比1-4月回落0.2个百分点；新开工面积同比增长18.3%，增幅回落3.1个百分点。5月单月，房地产开发投资额，新开工面积同比增速分别为6.6%、10.6%，较4月分别下滑3.2、15.2个百分点。

资金依旧宽松，1-5月份，房地产开发企业到位资金53681亿元，同比增长16.8%，增速与1-4月份持平。其中个人按揭贷款同比增长58.5%，而去年同期仅有2.1%的涨幅。资金状况好转，利于房地产企业加快项目开工和施工进度，促进投资继续稳步增长。但考虑到具有先行性的新开工、销售等回落，且去年6月基数为全年最高点，投资未来面临下行压力。

销售增速见顶回落。1-5月，商品房累计销量和金额同比分别增长33.20%、50.70%，增速分别下降3.3、5.2个百分点。单月来看，5月销售面积同比增长24.2%，比4月回落19.8个百分点，5月销售额同比增长36.7%，比4月回落23个百分点。销售回落，一是因前期市场高热度下使得需求提前释放，另一方面，一、二线城市政策收紧对市场形成一定的抑制作用。此外，政府针对首付贷的打击活动，土地限价新规等，影响到一、二线城市的购房热情。

去库存效果明显。销售增速虽回落，但是绝对值依旧较高，带动了库存的继续好转。5月末，全国商品房待售面积为72169万平方米，环比下降0.72%。不过楼市整体库存量仍大，一方面是房地产新增货量比销售量大，另一方面则是三四线城市库存压力大。

图2 房地产库存情况

（来源：统计局 钢联数据）

近期地王频现，一、二线城市土地价大幅上升，1－5月土地成交价款增长4.7%，1-4月份为下降0.2%。1－5月土地购置面积7196万平方米，同比下降5.9%，降幅收窄0.6个百分点。地王可能导致销售减速，一些开发企业拿地价格过高，只会导致这家企业未来经营困难，而并不会推高市场的需求。

楼市政策的“限”与“松”

5月楼市热度出现降温，并不令人意外。今年3月起，一些城市为给市场降温，收紧了购房、房价等政策（见表1）。在北京市通州区，在政府规定商务型公寓也要限购。据有关媒体报道，商业、办公项目不再对居民销售后，5月，商务型公寓的销售量比上月暴跌了99%，仅成交13套。同时，为了控制过热的地价，许多城市还给土地竞标企业设置价格上限。

表1 限购、限价政策

中小城市仍然面临供应过剩的问题依然严重。大连政府近日公布了新计划，在供应过剩地区减少或者甚至是暂停居住类土地供应，并允许开发商更改某些尚未开工的地块的土地规划用途，以帮助去库存。综合来看，预计房地产政策面分化走向，仍将是未来大趋势。

楼市后续回调压力增强 钢市供过于求格局难逆转

今年国内经济整体形势偏弱，前期房地产市场的改善，并非经济基本面回升带动的楼市需求的回升，这一点上并不利于国内房地产市场平稳健康发展，这样的增长也缺乏可持续性。同时，在去库存大背景下，房地产投资及新开工面积大幅回升并不具有持续性。

再是货币政策：一季度，宽松的货币政策及房屋热销拉动了房地产投资，所以投资能否继续向上，仍取决于货币政策及楼市销量增长的持续性。然货币政策开始出现收紧，4月份M2供应量较3月份减少，而5月广义货币供应量降至11.8%，货币政策开始适度收缩对未来的房地产市场非利好消息。央行原副行长吴晓灵近日表示，房子已经成为所有人非常闹心的事情，央行不会放水了。国外，美联储7－9月加息仍是大概率事件，国内资本或继续外流，对国内楼市是利空。且6月本是楼市的传统淡季，楼市后期继续回调压力增强，钢市承压。

楼市的回暖，可以为钢市带来了基本面的支撑，目前来看，这一支撑力度正在减弱。房地产销售的下滑，使得跟地产销售相关的家用电器、家具和建筑装潢材料等消费回落，其中家电销售5月仅增长0.7%，较4月大幅下滑8.4个百分点。

继五月大跌后，6月钢价出现超跌反弹态势。近期唐山地区限产升级，相关部门要求唐山地区主流高炉钢厂闷炉，对当地供给影响颇深，且部分钢厂在五月底六月初出现集中减产检修，对钢价也有一定支撑。但是钢厂减产的规格并不能改变当前市场的供求情况。而房地产市场降温，叠加下游需求淡季行情，预计后期钢材需求表现仍然疲弱。唐山限产令结束后，钢市在供大于求格局未改善情况下，弱势行情或将延续。