地产上市公司增收不增利 地价领衔大涨

地价持续飙升、销售成本和融资成本的上涨以及去化压力的持续等正在不断吞噬房企利润，从而让企业不断增加的营收显得黯淡无光。

据已披露2015年业绩的56家房企数据显示，大部分房企呈现出规模、房价、地价上涨，净利润率“三升一降”的势头。特别是房企的净利润持续下滑，从2014年的10.3%下降至2015年的9.4%，首次跌入个位数，房企如同西西弗斯的命运难以改变。

增收不增利

据中原地产研究部统计，截至日前，已公布2015年年报的沪深地产上市公司合计有56家，这56家房企在2015年总营收达到5101.2亿元，同比涨幅高达24.77%，56家企业中只有17家企业营收下滑，在市场升温的基础下，70%的企业成交上升。56家企业2015年净利润合计为479.8亿元。整体看，同比2014年上涨14.5%。

值得关注的是，22家房企出现利润同比下调。从净利润率来看，56家房企平均净利润率仅为9.4%，比上年同期的10.5%有明显下调。虽然还有相当一部分开发商尚未披露去年业绩，但预计之后将有更多房企的净利润率出现下降。

实际上，2015年也是房企告别两位数利润率的第一年。2014年房企的平均净利润率为10.5%，2013年净利润为11.97%。统计显示，房地产企业的盈利能力正在持续大幅下调。行业正在呈现利润涨幅低于营收涨幅，以及营收上涨、利润率下调的反向动态。

事实上，“交付物业销售面积降低”几乎成为所有利润下滑企业在年报中的标准说辞。

中原地产首席分析师张大伟分析，虽然全国一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量在持续。从各家房企发布的报告可以发现，相当多的房企销售均价出现下滑。同时，销售难度的加大让企业不得不增加销售人手，人力成本以及营销宣传成本都在上涨。

地价领衔大涨

业内人士分析，众多成本上涨以土地价格上涨最为明显。

据国土部发布的数据显示，2015年全国住宅地价同比增长3.92%，其中一二线城市价格上涨最为明显。

另据相关机构统计，2015年，一线城市共推出土地面积2848万平方米，同比减少23%;二线城市推出土地面积40624万平方米，同比减少23%。成交方面，一线城市土地出让金为5105亿元，楼面均价为9180元/平方米，同比上涨19%，平均溢价率为27%。二线城市土地成交楼面均价为1565元/平方米，同比上涨18%;土地平均溢价率为17%，较上年上升10个百分点。

土地价格上涨趋势依然在延续。数据显示，2016年一季度一二线城市住宅地价明显上涨，其中一线城市因为供应创历史最低纪录，仅成交20宗住宅用地，平均楼面价为1.3万元，同比上涨了37%。二线城市涨幅更大，一季度成交的723宗住宅地块中，平均楼面价同比涨幅高达60%。业内预测，2015年一二线住宅土地市场持续火爆、地王频现的局面在今年仍将延续。对于房企而言，未来在一二线拿地愈发艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。

此外，融资成本持续增加也让企业不堪重负。统计显示，2015年中国房企海外融资总额仅243亿美元，同比2014年全年的633亿美元大降61.7%，折算成人民币计算，房企海外融资金额下降了2500亿元。随着美元进入加息周期，海外量化宽松政策退出，开发商融资成本大增。

业内人士表示，去年人民币汇率的继续贬值让房企损失更为惨重，仅汇兑损失就让在港上市的内地房企利润大幅缩水，部分房企损失甚至超过10亿元。相关消息披露，去年包括富力、瑞安、碧桂园、雅居乐等知名房企在内仅因汇率波动就各自损失了约10亿元。

对于房企而言去年房价也出现了较大幅度的上涨，北上广深领涨全国楼市，这从各大房企的年报中也得以体现。

转型生存之惑

张大伟分析，即使在市场复苏的2015年，依然有部分企业出售大量的资产，包括股权出售、金融资产出售、退税收入及政府奖励等。由此看见，房地产黄金期已经过去。

而且除了三四线城市库存高企难以去化外，一二线城市过多的豪宅也会逐渐影响房企的去化速度。

在行业利润率持续下调的背景下，加强成本控制、提高周转速度与提高企业利润率将难以平衡，未来越来越多非专业房地产公司将离开房地产领域，房企的可持续发展关键还在于战略转型。然而房企多元化发展并非想象般顺利。在商业地产增长乏力、其他行业也未能带来可观收益的情况下，追求行业规模仍是多数企业的无奈之选。

专家提示，未来行业竞争也将越来越激烈，市场分化还将持续。对于房企来说，未来布局在三四线较多，面临去库存难题的同时，核心盈利能力下滑、财务风险加剧将难以避免。

来源   北京商报

(编辑者：wanghui)