热点城市楼市“抑泡沫”

　　国家统计局发布的最新房价数据显示，11月份，各线城市房价环比涨幅均有所收窄，其中热点城市更为明显。

　　11月份，70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比上涨0.59%，涨幅连续第二个月收窄。分城市类型来看，一线城市环比增速收窄幅度最大，近两个月共收窄3.2个百分点；二线城市次之，收窄1.9个百分点；三线城市尽管受到了一定影响，但仅收窄0.4个百分点。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，11月份房价走势继续呈现积极变化。一线城市房价环比基本持平，二线城市房价环比涨幅进一步回落，三线城市房价总体较为稳定。

　　交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，在近期房地产领域重心转向热点城市抑泡沫的同时，去库存任务仍将继续推进。

　　热点城市楼市“抑泡沫”

　　数据显示，1至11月商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1至10月回落2.5个百分点；销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。从单月销售增速来看，近两个月两项销售指标增速均大幅下滑，其中销售额增速下降快于销售面积。夏丹表示，这与房价较高的热点城市成交量降温有关。

　　国家统计局公布的15个一线城市和热点二线城市11月下半月房价变动情况显示，在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，15个一线城市和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。

　　与11月上半月相比，11月下半月一线城市和热点二线城市中，9个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1个至0.9个百分点之间；2个城市环比持平；其余4个城市新建商品住宅价格环比涨幅均回落至1%以内。

　　夏丹表示，近期决策层对热点地区楼市泡沫积累问题关注渐增。目前，几个热点城市已经开始追加新一轮收紧措施，表明决策层“抑泡沫”态度坚决。

　　今年以来，我国居民部门加杠杆速度提升较快，截至三季度末，主要金融机构新增个人购房贷款占GDP的比重已增至7.08%。夏丹表示，若加上公积金贷款的投放量，总体占比可能更大。针对房价涨幅居前的城市，预计政策还有深化、加码的可能，并且这种态势至少在2017年上半年不会发生改变。

　　去库存仍任重道远

　　“然而这并不代表去库存任务戛然而止，相反，这一工作仍然需要继续推进。”夏丹说。

　　11月末，商品房待售面积6.91亿平方米，相较去年末仅下降0.27亿平米，效果虽有所显现但还不算显著；若从广义库存角度考虑，将已开工将来投入市场部分纳入计算，则库存总体规模接近60亿平方米。夏丹表示，去库存仍任重道远，预计未来高库存压力的城市将维持相对宽松的政策环境。

　　在“抑泡沫”和“去库存”两手推进的背景下，夏丹认为，预计2017年房价依然会保持增长，涨幅将放缓。分城市类型来看，采取限购政策的核心城市将有一段时间处于量缩价稳的状态，在坚决抑制的施压下，房价可能向下小幅调整，但需求并未消失，房价蛰伏后仍有上涨空间。随着热点城市限购限贷的挤出效应逐渐显现，历史增长稳健、2016年涨幅相对温和的城市及核心城市周边城市将承接需求的外溢，具有量价上涨的潜力。经济欠发达、不靠近核心城市圈、没有旅游养老等特色的三四线城市将面临一个缓慢的去库存过程。

　　明年房地产开发投资偏谨慎

　　1至11月全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1至10月回落0.1个百分点。夏丹表示，考虑到房地产投资增速相对成交回调的滞后性，加之去年同期基数较低，四季度还可以保持相对平稳增长。

　　“预计2017年房地产开发投资将面临压力，增速趋于下行、缓慢回落。”夏丹表示，销售增速下行和按揭审核趋严将减少销售回款和按揭贷款这两项主要资金来源，开发贷、再融资、公司债等融资渠道的收紧也将降低房企资金宽裕程度，提高融资成本。资金链的紧缩态势将逐步传导至新开工、施工、竣工，房企投资行为将偏谨慎。

　　不过，土地市场方面对新开工和开发投资则可能有一些积极影响。1至11月房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%，降幅比1至10月收窄1.2个百分点；土地成交价款7777亿元，增长21.4%，增速提高4.7个百分点。

　　夏丹表示，由于今年一线城市土地供应较少，而热销下核心城市存量土地快速下降，开发商补库存需求增强。供地较少的热点城市地方政府可能在今年年末和2017年落实加大推地的计划，以缓解供地紧张、平抑地价和房价。若此举得以实现，对其新开工和开发投资有一定的积极影响。

(编辑者：zhuxj)