房地产销售回暖 资金成本端的压力在减小

　　“营收增速高、盈利能力平稳、负债情况改善、去库存效果明显”，这四点基本上概括了房地产板块今年前三季度的特征，同时，刚刚披露完毕的上市房企三季报数据也体现了这一点。据统计，1至9月，A股137家房地产企业营业总收入达到9092.21亿元，同比增长36.26%，行业继续保持强劲增长势头。

　　不过，10月初20多个重点城市房地产调控政策陆续出台，政策面对市场的影响不容忽视。业内人士建议，对房地产整体投资维持谨慎，但长期来看，行业发展仍具有区域性和结构性机会。

　　行业营业收入增速超30%

　　10月末，国内房企陆续公布了三季报数据，由于今年部分地区房地产市场持续火热，在一定程度上带动了房地产公司业绩好转。

　　Wind资讯显示，申万地产板块的137家上市房企前三季度合计实现营业收入9092.21亿元，同比大增36.26%，涨幅居28个行业之首；实现净利润702.68亿元，同比增长27.74%。

　　“由于房地产销售持续回暖，房地产商的存货周转和总资产周转率都出现了明显改善，也使得今年1至9月份房地产公司的经营状况出现明显好转。”东兴证券研究所分析师郑闵钢表示，今年前三季度，房地产上市公司的存货周转率和总资产周转率出现加快，同比分别上升13.86%和5.3%。

　　事实上，在房地产销售回暖的同时，资金成本端的压力在减小，这也在一定程度上助推着企业利润的提升。根据海通证券研究所统计，上市房企融资手段自2015年开始多元化，相关上市公司2016前三季度期间费用占比数据为9.23%，期间费用占比较前期保持平稳。

　　海通证券研究所分析师涂力磊认为，由于上市房企自去年起融资手段开始多元化，短融、中票、公司债和定增等手段“多管齐下”，使得相关企业的资金成本有所好转，预计2016年全年上市房企财务费用占比应该处于逐步下行趋势。

　　值得一提的还有，今年前三季度房地产行业的杠杆率继续下降。根据海通证券研究所统计，行业杠杆率，即全行业土地购置金额占销售金额比值继续处于下行阶段。该数据从2008年高峰期的18.47%一路回落到2016年前三季度的7%。“以上数据说明，在房价未明显上行之前，开发商土地投资依旧保持谨慎。此外，部分项目去化完毕后资金未再进入地产，而是进行其他多元化投资。”涂力磊称。

　　销售表现“强者恒强”

　　虽然房市回暖、整体业绩提升，但是房地产行业“强者恒强”的时代仍在继续，从行业集中度进一步提升的趋势中便可看出端倪。

　　自2007年以来，房地产龙头公司市场占有率处于持续提升状态。从数据看，伴随行业经营环境从2015年下半年回升，龙头公司市场占有率提升速度明显继续加快。此外，龙头公司销售面积和销售金额占比均有明显的提升。

　　数据显示，截至9月末，“招保万金”4家A股龙头地产企业全市场销售金额占比是6.51%，销售面积占比为3.9%，龙头房企的市场占比优势进一步扩大；前20位企业销售金额基本占据行业25%左右的市场份额，较去年同期有所提升。

　　从销售增速上看，据国金证券研究所统计，前三季度行业龙头房企增速继续保持在高位，如碧桂园增速167%、恒大地产118%、万科44%、保利43%。

　　“10月初的楼市调控政策会进一步强化这种‘品牌溢价、强者恒强’的趋势和格局，总体上看，品牌价值突出、有差异化产品开发能力、融资渠道通畅的房企销售增速或继续超预期。”国金证券房地产研究员胡华如表示。

　　以万科A为例，虽有股权之争事件，但目前公司各项经营保持正常，且财务优势明显。1至9月，万科公司累计实现经营性净现金流入人民币429.9亿元，规模创历年新高。截至9月底，该公司持有的货币资金达到人民币751.9亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和（人民币309.4亿元）。此外，截至9月底，万科净负债率为8.94%，继续保持行业低位；有息负债中，长期负债的比例为64.85%。

　　盈利增速或将趋于平缓

　　尽管多数房企的三季报呈现出盈利增长，但随着热点城市房地产市场调控升级，监管层引导市场理性健康发展的意图更加明显，后期政策面对市场的影响不容忽视。“近期，我们看到政策执行趋严，特别是加强舆论监督引导和严查扰乱市场的中介、开发商行为等举措，对过热市场降温、引导市场理性健康发展是有效的。”中投证券研究总部房地产行业首席分析师李少明表示。

　　目前来看，多个城市成交量已出现明显下降。根据广发证券对54个城市的统计，10月份新房成交环比回落10%，同比增速大幅收窄至20%左右，其中14个限购城市环比降幅达26%，同比微幅下滑4%，政策调控效果逐步凸显。而非限购城市尽管环比继续增长，但近期成交连续3周回落，成交下滑趋势明显。

　　而在房市调控政策密集出台后，其影响或间接反映到了A股房地产板块上。Wind资讯数据显示，在10月份的申万28个一级子行业中，房地产板块是唯一下跌的板块，跌幅为0.38%，而同期上证综指和沪深300指数分别上涨3.19%、2.55%。

　　至于调控政策对房地产商业绩的影响，有业内人士表示，对未来业绩不确定性的担忧或导致结转节奏趋于保守，全年销售数据良好的一、二线房企盈利增速预期逐渐趋于平缓，中小房企盈利能力下滑有望进一步推动并购重组。而业绩兑现预期良好、掌握或者持续获取核心资源能力较强的一线房企和区域龙头有望持续受益于市场集中度的提升和融资端相对优势的表现。

　　在投资建议方面，李少明表示，10月份的重量级调控在一定程度上利空行业基本面，对行业和板块均有较大的抑制作用，整体投资建议谨慎。不过，未来对5大城市群发展仍维持乐观判断，同时热点城市楼市需求将外溢到周边三、四线卫星城，或有利于已在该区域布局的公司。

(编辑者：zhuxj)