抑制楼市资产泡沫 金融领域正在持续发力

继银监会严禁银行理财资金违规进入房地产领域、上海证券交易所（下称“上交所”）明确房地产公司债不得购置土地后，央行上海总部3日又发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》（下称《决议》），维护房地产金融市场秩序。

在兴业银行首席经济学家鲁政委看来，央行上海总部作为行业主管部门，特别是作为监管部门，在“沪六条”出台未满月之际重申房产调控政策，等同于是地方政策的“加强版”。

《第一财经日报》采访获悉，目前多家银行在总行层面已有对房地产类业务“从严准入”、“加强风控”或“严格执行当地监管政策”的精神传达。

不少业内人士在接受本报记者采访时表示，严控信贷等各类资金违规进入，对于土地市场的“降温泻火”很有必要。此次《决议》的下发也极可能成为地方从金融领域加强楼市调控的“第一枪”。

严控房企融资

7月和10月的两次中央政治局会议都提到了“抑制资产泡沫”，第二次更是直接细化到了货币政策上，要求“在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。

在业内人士看来，在不少房企此前拼命拿地的背景下，严控土地交易资金来源，能够更好地降低整个房地产行业的风险。

事实上，“一行三会”在金融领域对于楼市进行调控的措施正在不断加码。银监会10月下旬发布了三季度经济金融形势分析会内容，会议指出要加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。上交所又于10月底，下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业债募集资金不得用于购置土地。

此次央行上海总部的《决议》则是首个地方性的金融领域楼市调控的“升级版”，从而进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。

根据《决议》，各商业银行切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。中原地产首席分析师张大伟告诉本报记者，严控土地交易资金来源是上海在诸多城市的房地产调控新政中的一个创新点。

《第一财经日报》记者昨日采访某股份制银行上海分行相关业务人士时获悉，对接土地市场的开发商融资，尤其是新增业务及一些结构化融资的产品设计，已经有收紧的迹象，项目审查趋严。

张大伟表示，今年国庆期间全国20多个城市相继出台的房地产调控政策堪称“史上最严”，其严格并非体现在政策本身的力度，而是体现在落地执行，“这一轮房地产调控和过去不太一样的是，过去基本上是中央发布一个全国的调控政策，然后各地蔓延开来。这一轮各个城市出台的政策都不太一样，的确是‘一城一策’，而且各个城市也在持续‘打补丁’，把一些内容继续深化和深入。”

值得注意的是，华南几个热点城市的信贷业务或对接发债业务的银行融资闸口虽然都正常开放，但银行对于房企融资的准入标准也有所加强，随之提高的还有房企融资的利率。

“（房企融资）利率基本上全面提高了，这也是风险定价的体现。”某股份制银行广州分行的授信审批部门人士告诉本报记者，该行对某大型综合性房地产开发商的一单续做的业务利率，已经从原先的5.4%上涨到了6%。

抑制投机需求

在严控房企融资的同时，各地对于个人房贷的审核也在加强，从需求端抑制投机、投资需求。

此次出台的《决议》强调，要继续加强对首付资金来源的审查，强化对借款人及其配偶收入证明真实性的审核，审慎评估借款人家庭偿债能力，严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。虽然《决议》主要针对的是上海，但对于今后其他各地启动类似调控具有指导意义。

《第一财经日报》记者从交通银行获悉，该行目前个贷政策的关键词是“差别化”，即对居民自住型购房需求保持“积极支持”，同时进一步加强住房信贷业务的风险管控，把好客户准入关。换句话说，在抑制房产投资、投机的情况下，保证正常的购房需求不受影响。

交通银行新闻发言人帅师对本报记者表示，本轮房地产市场热度回升，一方面是自住和改善型购房需求在之前政策支持下的集中释放，另一方面也具有较明显的资金推动型特征，居民财务杠杆随之放大，价格泡沫在一定程度上存在并仍在持续集聚，因此银行也会高度警惕后续市场风险。

多名银行个贷部门的人士告诉本报记者，不少银行个人房贷的操作层面已有多项严控措施落实。其中，“接力贷”、“合力贷”等信贷产品已经被收紧。

上述个贷金融产品的设计模式为父母或子女成为另一方共同借款人，借贷买房。某股份制银行上海分行零售条线管理层人士告诉本报记者，银行正在加强对涉及上述产品的贷款的审查力度，汇总相关贷款的整体规模及占比等数据，“估计接下来会是监管的检查重点。”

在贷前审查方面，某大行相关业务人士表示，该行会进一步做实房贷申请人的面签面谈，做实贷款人家庭收入证明真实性的审核。

此外，针对此前多地出现过的夫妻靠“假离婚”规避限贷的行为，某股份制银行上海分行的“升级版贷审”做法是侧面对“离婚家庭”进行诸如水、电、煤、电话、宽带等公用事业出账信息的调查，观察账单情况是否发生异动；从申请人住所的小区物业、居委、邻居那里进行侧面求证，观察“离婚”的夫妇是否还居住在一起、感情是否融洽等，以此判断这对夫妻是否有“假离婚”可能。

调控效果显著

控制信贷增长是此轮房地产市场调控的重要方向之一。据统计，自9月30日起，目前已有22个城市先后发布了新的楼市调控政策，具体措施就是限购、限贷、提高首付比例。在很多市场人士看来，货币是助推此轮房地产上涨的重要因素之一。因此，解决货币超发，控制信贷规模，也成为抑制房地产泡沫的重要突破。

10月6日，在华盛顿举行的第四次二十国集团（G20）财长和央行行长会议上，中国人民银行行长周小川指出，目前中国经济中存在一些过剩产能，适当信贷增长可发挥逆周期调节作用。去年中国资本市场出现一定波动，为维护金融稳定，当时阶段性地出现了更多依赖银行信贷融资的情况，但市场恢复稳定后已不再有大的增加。随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制。他还表示，近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

10月12日，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

目前来看，各地楼市集中调控的效果显著。

央行数据显示，个人住房贷款占当月新增贷款的比例自7月份以来开始逐渐下滑，7月、8月分别达到98.69%和71.20%，9月份进一步下滑到了35.7%。

国家统计局10月21日发布的10月上半月与9月15个一线和热点二线城市住宅销售价格变动对比数据显示，各地房价走势开始趋稳。

(编辑者：wanghui)