去库存力度将进一步加大

“严打来了”，10月25日，北京一家房地产企业工作人员在接受记者采访时表示。

自9月开始，各地房地产调控政策陆续加码。在住建部对规范房地产企业经营行为进行部署后，与可能引发房地产金融风险的各类行为也受到进一步约束。

10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会，明确提到“严控房地产金融风险”，其中包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域等多项内容。

多数专家认为，从内容来看，金融监管部门对房地产金融风险进行了再次重申和强调。考虑到金融是房地产调控的重要手段，相关举措的强化，必将会对房地产市场带来影响，同时影响或在短时间内快速体现。

不可小觑的外部风险

10月初，住建部公布了一批违法违规的房地产中介和房地产企业。住建部表示，这些企业和机构，通过发布虚假广告、恶意编造散步谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以达到抬高房价、牟取私利的目的。

而在此次的防范风险要求中，银监会也提到，“审慎开展与房地产中介和房企相关的业务”。

从年初的“首付贷”清理到随后的企业“黑名单”措施，房地产中介机构身影频现。

根据定义，房地产中介机构仅是提供房地产咨询、价格评估、经纪房等中介服务的组织。而眼下部分机构却成为推高房价、加大融资杠杆的帮凶。

采访中，记者了解到，房地产中介欺诈行为存在已久。最典型的就是虚假按揭。一家大型银行房贷部门工作人员向记者解释，中介机构或房地产企业与购房者串通欺骗银行，在购房者并未交纳首付款的情况下，串谋获得银行按揭贷款。

对于存在虚假按揭的中介机构，上海银监局近日就要求银行机构“应立即中止与其合作关系”。

那么风险漏洞是否真的能堵住？“由于需求不足，目前我们放贷的压力很大。”某银行信贷部门负责人日前向记者透露，“主动向客户推销贷款，贷款门槛也相应在放低”，这便给房地产中介机构和房企留下了可乘之机。

就在10月初，住建部公布了45家有违法违规行为的房地产中介机构和房企。记者从名单中发现，这些企业相当一部分来自北京、上海、广州、深圳等今年房价涨幅明显的一线城市。这也应引起银行的高度重视。

房企贷款将维持谨慎

“此前对于那些拍到地王的房企，我们会十分警惕，贷款上也会严格控制，但它们后来的表现令我们放心，控制也就不那么严格。”某银行相关负责人向记者透露。

此次银监会对部分银行资金进入房地产领域用了“严禁”的表述，表明严控的态度。

从目前来看，各家银行依然对房地产开发贷表现得非常谨慎，并按照白名单制管理。以建行为例，今年上半年该行的房地产开发贷减少了457.19亿元。中信银行此前也提出，房地产融资的投放以一线城市为主，择优支持经济发达、房地产市场健康的宜居中心城市；仅对已经列入名单的企业授信，原则上支持销售排名前50名的房地产企业以及近两年一级分行所在城市、销售面积或销售金额位居当地前5名的本土房地产企业。

某大型银行信贷部门负责人在10月25日接受记者采访时也表示，目前房地产开发贷款仅对全国性优质房企发放，而且在发放金额上，总行一级也出台了限额管理措施。

虽然有研究机构统计，今年上半年，全国开发商到位资金结构中，银行贷款仅占25%，自筹资金占比达到63%，银行、资本市场、公司债、非标债权等多元化的房企融资结构已经形成，但银行资金绕道进入值得警惕。

有业内人士认为，银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。“在一些房地产企业的并购上，我们就采取了理财的渠道，为这些企业提供融资支持。”某银行负责人表示。

不能否认的是，由于银行资金的“绕道”，也使得监管存在一定难度。

去库存力度将进一步加大

业内人士普遍认为，房地产金融业务风险的严控，并不会对银行发力“去库存”带来影响。

从目前来看，在部分地区，银行在“去库存”任务中发挥了主力作用。以盛京银行为例。该行在今年6月公布的数据显示，两个月时间内为沈阳市25个重点楼盘开办了个人按揭贷款，“去库存”面积达15万平方米。

记者注意到，今年部分银行机构在一些地区还通过降低首付比例、推出公积金组合贷款、农民工“安居贷”等措施，加速“去库存”进度。

满足中低收入者购房者需求也是一些银行今年下半年的主要工作方向。此前建行就表示，除推广住房贷款外，还要加快公积金贷款的发展。

为让更多购房者公积金贷款需求得到满足，工行今年在广东推出公转商贴息贷款业务。所谓个人住房公转商贴息贷款是指公积金中心因归集资金不足无法满足借款人公积金贷款需求，将其审批的个人住房公积金贷款业务转让给商业银行，以商业银行的自有资金向借款人发放商业性个人住房贷款，公积金中心再按商业贷款利率高于公积金贷款利率产生的利息差额向银行或借款人进行贴息的贷款方式。数据显示，截至6月末，工行广东省分行已成功发放公转商贴息贷款近1400笔，金额3.3亿元。

(编辑者：wanghui)