楼市调控令买卖双方陷入观望

　　火热的楼市金九银十，因9月30日出台的收紧调控新政戛然而止。由于网签数据的滞后性和买卖双方在政策出台后的博弈，新政对于房价的影响暂时还未从数据上显现，但成交量，已经出现明显下滑。

　　多家机构数据统计显示，北京市场二手房和新房在10月的网签量都已开始回落。在新房市场，率先与成交量同时下滑的是市场的供应量，入市项目减少，一些原本计划开盘的项目推迟了开盘计划。而在对政策最为敏感的二手房市场，买卖双方心理已经开始发生变化。可以说，无论是新房还是二手房，买卖双方都已进入了新政后的博弈期，北京楼市是否会伴随北京的天气一起入冬？持续了两年的价格上涨周期将结束在几月？

　　二手房

　　买卖双方陷入观望

　　成交量下降明显

　　北京楼市起伏的每一次，几乎都从二手房开始。

　　由于买卖几乎都是个体决策，二手房买卖双方对于楼市调控政策的变化一直最为敏感，楼市的每次风吹草动，都会引起买卖双方心理微妙的变化。朝阳区团结湖某中介门店的中介人员小纪向《广厦时代》透露，最近他站在门店门口招揽客户，偶尔有一个路人停下来与他沟通，首先问的都是，“房价降了吗？”

　　小纪表示，除了路人都在关心房价是否已经开始下降外，他上个月接触的一些意向客户也都在密切地关注着最近的价格走势。“这个月，想卖房子，说辞完全不一样。”小纪介绍道，9月份，他手里如果拿到一套符合买方需求的房子，他给买家打电话的主题就是一个字“催”，催买家快来看房、催买家确定意向、催买家交定金把房子定下来。“如果晚了一步，卖家很有可能就会涨价，或者其他经纪人的客户就会买下来。”而新政出台后的10月，他的工作已经变成了“劝”，劝卖家价格稍微松动些，劝买家尽快做出决定，劝双方不要观望。

　　在小纪看来，新政对于二手房影响最大的就是首付比例的提高。根据930新政的规定，购买首套普通住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通住房的首付款比例不低于40%，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。小纪表示，这对于二手房买家影响巨大。因为避税、评估价格和贷款等原因，他此前经手的客户，很少有首付比例真的在30%的，购房人基本都要准备40%-50%的首付，而新政调整后，这个首付比例就更高了，对于一些本就凭举家之力购房的客户，首付比例的提升难以承受。

　　买卖双方的博弈，率先体现在成交量的下滑上。根据据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月上半月，北京全市二手住宅共网签7386套，与9月上旬相比大幅下降了41%。剔除国庆长假影响，节后的8天里，北京二手住宅共网签了7177套，日均网签897套。而在9月，北京全市的二手住宅网签量为30516套，日均网签1017套。节后日均网签量较9月下降了11.8%。

　　单看网签量，还有一定滞后性，毕竟现阶段的网签更多的是930新政以前的成交。另两项数据则更有说服力。10月上半月，我爱我家新增买卖房源挂牌量环比9月份增长了10%，新增买卖客户量环比上月下降了36.6%。伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，新增买卖房源量环比增加、新增买卖客户量减少，说明市场买卖双方的博弈角色正在发生转变，客户购房意愿降低，市场需求正在减少，交易热度正在下降，客户已从930之前的恐慌购买状态走出。10月份开始北京二手房市场交易量将出现明显回落，房价也将企稳。

　　中原地产首席分析师张大伟也表示，10月，中原地产二手房门店的到访量相比此前下降了三四成，虽然网签尚未完全反映新政后的市场情况，但8、9月的高温趋势已经出现了改变，预计真正的价格变化11月就会出现。

　　新房

　　入市节奏放缓成交量供应量双跌

　　在二手房买卖双方展开博弈时，新政后的新房市场开始陷入沉寂。

　　中原地产研究中心统计数据显示：930政策落地后，北京楼市成交开始放缓，新建商品房住宅剔除自住房等，合计签约1312套，相比9月份同期的2363套下调了45%。

　　据亚豪君岳会统计数据显示，10月第二周（10月10日-10月16日）北京商品住宅市场仅有两个项目入市，即远洋·菲慕8号、北京时代广场两个商办项目。两项目共新增281套，预售许可面积1.4万平方米。10月截至16日，半月有余仅有7个项目入市销售，而上月同期的入市项目个数则多达14个。

　　北京市住建委网站公开信息也可以查到，截至10月19日，仅有阳光华庭和昭泰典尚家园取得预售许可证，其中阳光华庭为阳光城通州台湖自住房项目，位于朝阳孙河的昭泰典尚家园即景粼原著是10月唯一一个取得预售许可证的商品房项目。

　　昌平某纯新盘项目，本计划11月底开盘，销售已经驻场培训多时，但近期已经全部撤出至另一项目。该项目销售人员透露，该项目开盘时间已经无限期延长，最快也要到2017年。目前对于前期累积客户的回复，一律是等候通知。该销售人员表示，她手里的客户已经出现了流失，一些客户本来就是被前段时间的购房热潮带入楼市，本来就有些犹豫。新政出台叠加上开盘时间的无限延后，她也无法判断最终这些客户会剩下多少。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，新一轮政策收紧调控之后，北京商品住宅成交量应声而降，首套及二套首付成数的提高，以及普宅与非普宅的区分，使得几乎所有新房项目均受到影响，大量有意向甚至已下定的客户面临首付额度的提升，不得不重新调配资金或是暂缓购房。受此影响，进入10月之后成交量出现下滑，预计这一成交低迷的状况也将延续至10月全月直至整个四季度。

　　郭毅分析，受到新政影响，市场预期改变，转签周期增长，成交量持续下滑。尤其是土地市场当中增加自住房供应，以及“限地价、竞房价”规则的重提，使得未来市场当中低价位楼市占比增多，对整体房价水平将起到稀释作用，因此从中长期来看，在短暂触顶之后，房价涨幅将进入回落周期。

　　不过郭毅同时认为，对于纯商品住宅市场，尤其是改善型市场来说受到的冲击相对较小。对于改善型客群来说，二手房不能满足其对居住品质的要求，而未来新增住宅用地外延倾向明显，因此目前在售的中端改善型楼盘仍是其为数不多的选择。

　　对于未来供应量的发展趋势，郭毅表示，新政之后，首付提升使得大量项目面临重新筛选意向客户，因此不得不推迟入市；另外新政当中“限制涨价”的条款也使得近期新增预售骤减。受到主动与被动两方面的影响，新政之后北京住宅市场供应急剧减小，预计10月入市量或将创造近期新低，而这一趋势也将延续至年底。

　　贷款

　　首付比例提高首套房贷款主流利率仍是八五折

　　虽然此轮调控政策针对非普通住宅，在首付比例上进行了大幅调整。二套非普通住宅最低70%的首付重创高端改善和豪宅市场，但对于纯刚需购房人，业内普遍认为影响不大。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京调控政策下，对于刚需来说，影响不大，新建商品房住宅纯商品房部分有22%是普通住宅，叠加自住商品房，合计普通住宅比例为52.9%。这也就意味着一半以上的购房人，购房首付比例不会遭遇大幅提高的情况。

　　对于刚需人群最关心的房贷问题，《广厦时代》调查发现，目前各银行已经在按照新政执行贷款政策，对于刚需置业首套房贷款利率依然友好。专业贷款机构伟嘉安捷介绍，目前包括农行、工行、浦发在内的6家银行已经针对新政出台了具体的执行细则。而兴业银行针对首套与二套房的首付比例相对于其他银行更为严格，首套房普通住宅为40%，二套房为50%。二套房普通住宅首付比例为60%，非普住宅为70%。而其他各家银行在执行细则中均与政策保持一致，首套房普通住宅为35%，非普住宅为40%，二套房普通住宅为50%，非普通住宅为70%，其中非普通住宅的认定标准以地税标准为准，对于9月30日后网签的客户，将统一按照新政执行。

　　利率方面，目前浦发银行对于贷款额在100万以下的客户，给予的最低折扣为88折，而贷款额在100万以上的客户，利率能够做到85折。而其他银行针对首套房资质较为优质的客户，能够给予的最低折扣为85折。此外，在放款和批贷的速度上，目前各家银行均能保持比较正常的节奏，商业贷款的放款周期在7—15个工作日左右，而公积金贷款也在15—22个工作日，临近年底时，各家银行针对房贷的额度较为充裕。

　　据某股份制银行个贷经理透露，前段时间由于成交量较高，业务量大，银行批贷速度也相应放缓。通过中介公司办理贷款，大都会集中一批后集中办理，贷款办理周期则更长。新政出台后业务量减少，速度也会相应加快，如果购房人希望尽快处理好，也可以签署授权协议，直接与银行对接，这样办理速度会有所加快。

(编辑者：zhuxj)