深圳调控效果全国最明显 房价回调“5” 字头

深圳市房地产研究中心主任王锋指出，深圳房价回调至“5”字头，库存消化周期增至10个月。

日前，一份名为《深圳楼市新政后市场形势变化分析》的报告，在深圳地产圈引起热议，昨日经南都记者致电确认，该报告出自深圳市房地产研究中心主任王锋之手。王锋在报告中指出，尽管新政之后市场成交量环比有所增长，但市场价格明显回落，新政威力逐步显现。楼市供需各方已进入市场观望阶段，深圳房地产市场将进入深度调整期。

深圳调控效果全国最明显

10月4日“深八条”出台至今已有三周。该报告指出，新政之后，深圳价格涨幅已经得到明显的遏制。王锋给出了两个依据，截至10月18日，深圳市月住宅均价为53726元/平方米，低于9月份61600元/平方米的均价水平。此外，根据国家统计局10月21日发布的70个大中城市房价指数，深圳10月上半月新房价格环比下降0.3%，房价涨幅不仅已经低于北上广三大一线城市，甚至在全国15个一线和二线热点城市中倒数第一，调控效果最为明显。

新房价格急剧回落，与新盘的供应量、访客量和成交量大幅下降息息相关。根据深圳中原研究中心的监测，10月以来至23日，深圳仅山语海一个新盘入市，加推项目也仅有宇宏健康花城和恒地悦山湖，供应量远远低于前期。按照深圳市房地产研究中心的统计，新政之后开盘的这部分新盘，开盘价相比预售备案价降低10 %，而去化率也仅50%- 60%，低于此前的70%-80%。

不仅是新房，更能反映深圳市场的二手房房价也开始初现回落端倪。在王锋提供的样本数据中，新政两周内，深圳近7成业主报价出现下调。其中，下调幅度在1%-5%区间段的房源占比为47.5%，下调幅度在5%-10%区间段的房源占比为24.9%。

而在深圳中原研究中心发布的最新周报信息中，代表市场价格预期的两个指数———中原经理指数和中原报价指数，在“深八条”出台之后一直处于荣枯线以下。其中，中原经理指数在上周（10月17- 23日）再次降至36.1%，不仅跌破50%荣枯线，也连续下跌了三周，目前的指数已经跌至年度最低位。中原报价指数虽然环比上涨0.3%至22%，但同比下跌18.4%。

“之前的3·25楼市新政是比较适度、比较温和的调控，而这一轮调整来自中央层面，不把泡沫和杠杆打下去誓不罢休，这对整个深圳的市场预期冲击较大。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉南都记者，之前深圳房价的高涨保护了部分投资需求和资产配置需求，投资客的成交占比较高。“不过这段时间，随着全国性调控政策的密集出台，国家对于控制楼市泡沫、高杠杆以及抑制系统性风险的调控决心愈发凸显。这部分投资需求非常敏感，对于市场预期下跌促使观望情绪开始蔓延。”李宇嘉强调，虽然“深八条”明确保护首置刚需，但整体楼市的回落以及市场预期的扭转，也促使刚需的观望心理渐浓。

深圳楼市将进入深度调整期

开发商的观望情绪也在加重。深圳中原研究中心指出，10月至今仅卓越前海壹号一个项目取得预售，共有401套商务公寓获批。

也正因此，此前库存消化周期一直处于6-7个月的紧张的供求关系终于有了缓解的机会。按照王锋提供的库存数据，截至10月18日，全市商品住宅库存为418.58万平方米，按最近一年月均销售面积来计算，库存消化周期为10个月，处于9-18个月的合理区间。

“在房价持续高位的压力下，在 深八条 抑制楼市泡沫的积极作用下，楼市供需各方已进入市场观望阶段。”王锋判断，未来深圳房地产市场将进入深度调整期。

当支撑楼市“高烧”的杠杆被进一步打压，业界开始有观点认为，趋利的资金将出现流动性变化。在李宇嘉看来，资金还在等待机会点，并不会直接掉头进入股市或债券市场。但如果将目光放至长期，资金流入资本市场的概率还是比较大。

(编辑者：wanghui)