部分地区政府开始“釜底抽薪” 开发商融资或将收紧

　　对于北京、上海等地价高的城市，某大型房地产开发商的高管刘先生表示，拿地成本是绝对的大头，开发建设成本只占到总成本的10％-15%。近期，也有地方政府开始“釜底抽薪”，加强对开发商拿地资金来源进行监管。

　　隔了一个长达7天的国庆假期，北京针对房地产的“930”新政出台后，其影响还在持续发酵。

　　近日，某大型房地产开发商的高管刘先生告诉21世纪经济报道记者，国庆节后，很多楼盘都接到了购房者要求退款的申请。其所在的公司，仅一个楼盘就接到数十位已经交付定金或交完首付、签订了合同但尚未办理下来贷款客户的退款要求，涉及金额2亿-3亿元。而且据其了解，这样的情况并非个例，其他开发商也遇到了同样的情况。

　　据刘先生介绍，购房者要求退款，主要是因为新政提高了首付的比例，很多购房者无法再去筹资补交首付款。其次，新的限贷限购政策出台，购房者也预料到随着成交量的缩减，房价可能会企稳甚至下跌，因此购房意愿减弱，持观望态度。

　　比如，刘先生介绍，其一位朋友在北京已有一套房，9月下旬在北京五环边上刘先生公司开发的某高档楼盘准别购买了一套360平米左右的叠拼别墅，总价3000万左右。已缴纳了200万元的定金，按照此前的政策首付50%，共需要交1500万首付，但是新政后首付比例提高到70%，如果购买的话还需要补缴约700万的首付款。目前，他这位朋友已弃买，正在申请退款。

　　普通住房难觅，首付比例提高

　　9月30日，北京市出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，也称“930新政”，或者“京八条”。其中，杀伤力最大的就是提高首付比例。

　　值得注意的是，在本次新政中还区分了“普通自住房”和“非普通自住房”。首套普通自住房的首付款比例不低于35%，非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。而对于二套房，无论有无贷款记录，无论是否普通自住房，首付款比例均不低于50%；购买二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　21世纪经济报道记者也了解到，某国有大行北京分行标准是，以购房人家庭为单位考察住房及贷款情况。北京无房，且无未结清住房贷款的购房算首套房。如果在京无房，但外地有一笔未结清住房贷款的，也可以认定为首套房。

　　如果购房人在北京有一套住房，已婚家庭因为改善性需求，可以再购买一套，但是无论贷款是否结清，都算二套房，如果有两笔以上未结清的住房贷款，则拒绝贷款。如果在北京有两套以上住房的，属于限贷限购对象，不予贷款。

　　而具体首套房和二套房的贷款比例，还要区分“普通住宅”还是“非普通住宅”。刘先生也表示，根据此前普通住宅的认定标准，随着房价的上涨，目前在北京几乎没有普通住宅，几乎都是非普通住宅，就意味着首付比例普遍要提高到40%和70%。

　　而普通、非普的认定标准，包括前述国有大行在内的都是依据北京市住建委、地税局、财政局联合于2014年9月末出台的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》京建发[2014]382号（简称382号文）。

　　根据382号文，普通住房的首要条件就是满足“住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下”，并参考其实际成交价格确定。成交价格方面，五环以内，单价不超过39600元每平米，总价不超过468万元。五环到六环，单价不超过31680元每平米，总价不超过374.4万元。六环以外，单价不超过23760元每平米，总价不超过280.8万元。而从近半年的成交价看，目前北京几乎没有价格低于这个的住宅。

　　至于贷款利率，该行表示，首套房最低可以享受八五折优惠，二套房贷款则要基准上浮1.1倍。在刘先生看来，“首付提高到70%的话，大多数改善性需求都会受到影响。”

　　开发商融资或将收紧

　　不仅购房者的“退房潮”可能会影响开发商的资金链，以抑制房价上涨为主要目的的本轮调控，在政策配套层面，房地产开发商的融资也可能进一步收紧。

　　刘先生也向21世纪经济报道记者表示，对于开发贷，目前对地产商来说影响并不大。因为开发贷太少了。因为大多数银行的开发贷都要求，不得超过除土地以外的建设成本的50%，并且规定开发贷只能用于支持项目的开发建设，不得用于支付与土地相关的费用，包括土地出让金、各项税费等。

　　而对于北京、上海等地价高的城市，刘先生也表示，拿地成本是绝对的大头，开发建设成本只占到总成本的10％-15%。也就是说，开发商对于前期拿地的资金需求更为迫切。银行业金融机构也往往通过非标产品支持开发商拿地。

　　近期，也有地方政府开始“釜底抽薪”，加强对开发商拿地资金来源进行监管。

　　10月8日，上海市住建委发布的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》中也表示，建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，开展土地交易资金监管工作。

　　并且明确，“银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”。

(编辑者：zhuxj)