楼市新一轮调控辐射60市场

　　楼市新一轮调控

　　新一轮楼市调控政策在国庆期间纷纷落地，根据统计，截至目前至少22个城市出台了限购限贷等调控措施，并且可能继续扩围。政策出台或升级的城市主要集中在一二线城市，尤其是一二线重点城市，这与其房价大幅上涨关系密切。虽然只有这些城市进行了楼市调控，但是其辐射的范围远远超过区域本身，机构研究显示或辐射全国60%的商品房市场。政策出台后，部分区域已经出现成交量下降的现象，同时也有区域出现价格下降的预期，但是价格是否会整体出现下降仍然有待观察。“控一线、稳二线、活三四线”或是这一轮楼市调控的基本思路，在抑制一二线热点城市投资需求的同时，注重供给端修复，因此，多地对土地供应做出了规定，以增强市场供给力度。

　　导读

　　“这轮调控其实只有几个城市算严的，京沪深、南京合肥苏州厦门这七个最严，整体并没有回到2014年9·30之前46个城市限购，全面认房又认贷的情况。不过，这波新政密集出台，对人们的心理影响确实比较大。”

　　始自9月30日北京限购升级的新一轮楼市调控，房地产市场可能迎来一个小拐点。

　　10月9日，南昌宣布重启限购，最低首付比例也升至30%，成为第22个发布楼市调控新政的城市。

　　这并不会是终结。多数开发商和分析人士预计，后续仍有更多城市跟进限购限贷，最终调控将覆盖全国半数以上的商品房市场，一年多突进的楼市有望降温。

　　在限购限贷密集出台后，各地成交量下滑将是大概率事件。在一些城市比如北京、深圳，调控的效果立竿见影，开发商的新盘定价、二手房业主的房源报价都出现下调预期。不过，整体上房价是否会下跌，仍需观察。

　　与此前多轮调控不同的是，新一轮调控意图修复供给端的问题，缓解一二线和三四线分化的状况，这仍需多个政策配合。

　　调控辐射60%市场

　　就像去年开始的全国限购限贷松绑一样，重新收紧也来得很猛烈。

　　据21世纪经济报道统计，截至10月9日，已有22个城市出台轻重不一的楼市调控新政。主要内容包括限购限贷限价，前期涨幅越高的城市，出台政策越严厉，最典型的便是深圳。

　　广发证券分析师郭磊认为，此轮限购限贷升级，是一个影响全局的政策，全国60%的商品房销售市场将受到冲击。

　　他分析，住建部点名的16个热点城市，加上不在名单内但已在9月底至10月首周出政策的城市，其合计已占中国GDP的30%以上；如果加上青岛、石家庄等几个敏感城市，则商品房销售额占比差不多占全国的40%左右。这40%占比的城市将通过比价效应广泛影响其周边城市，至少40个大中城市都完全处于这轮调控的辐射力之下，而40个大中城市销售额占全国的60%左右。

　　21世纪经济报道注意到，在大城市周边，限购限贷都出现了辐射效应。比如广州深圳对珠三角的辐射、北京对京津冀区域的辐射、沪杭宁对长三角的辐射。

　　以珠三角为例，在深圳出台“深八条”之后，临深地区东莞紧接着重启限购，惠州也发布了严控楼市措施；而广州重申限购限贷严格执行之后，相邻的佛山也立刻开始了限购。

　　在长三角，苏州、无锡等已经限购；中原地产首席分析师张大伟认为，北京周边的燕郊等地也可能开始限购。

　　多位业内人士和分析人士指出，这轮调控第一阶段的力度已超预期，以“深八条”为例，同时祭出有贷款记录首付5成，二套7成；单身含离异限购一套；非户籍购房资格从严至社保五年等措施，对投机需求的冲击比较大；南京将有贷款未结清的二套房首付提升至8成；杭州10天内连续出三道政策，力度都比较大。

　　“这轮调控其实只有几个城市算严的，京沪深、南京合肥苏州厦门这七个最严，整体并没有回到2014年9·30之前46个城市限购，全面认房又认贷的情况。不过，这波新政密集出台，对人们的心理影响确实比较大。”张大伟说。

　　成交大概率将下滑

　　国庆期间的这一轮调控风暴，核心内容是重启限购限贷，一二线城市均不能幸免，目前还在增加之中。

　　调控的效果已有所显现。最早升级限购限贷的北京，国庆节期间（10月1日-10月6日）日成交量为291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京楼市日成交量达到1066套，新政后不足之前成交量的3成。

　　郭磊的研究则显示，从高频数据来看，国庆期间全国的销售量还是比较大，甚至明显超出正常季节性。1-6日30城的地产销售为251万平方米，大幅高于去年同期的140万平方米以及2013年、2014年的110万平方米左右的水平。

　　但是，目前的高频数据是政策扰动下的数据，并不具有连续性。从10月1日开始，一二线城市政策频出；因为政策执行以网签时间为准，因而不少城市存在明显的抢网签、和政策赛跑的现象，从而导致整体数据失真，真实影响将会滞后。

　　所以郭磊认为，下一阶段销售数据应该会下滑。他判断，在未来一个季度内，30城日均销售量可能会从8-9月的80-90万平方米下降至60万平方米左右。

　　张大伟也认为，接下来限购限贷城市的成交将会明显下滑。

　　易居中国执行总裁臧建军指出，这一轮部分城市的量价齐升，尤其是价格的上涨超出了基本面的逻辑，房地产走向金融化。这种状态难以持续，即使政府不出台政策，市场预计也会在明年进入调整期，也就是这轮小周期本已近拐点，政策出台使小周期拐点提前到来。

　　至于价格是否会下跌，目前各方观点不一。张大伟认为还是要看信贷的走向。信贷收紧可能会明显跌一波；信贷如果不收紧，就怕消停两个月又会爆发。

　　华创证券分析认为，出台房地产调控的城市均属于房价持续大幅上涨，库存较低的热点城市，调控政策难改变这些热点城市房价上涨的趋势，只会降低房价的涨幅。

　　不过在深圳这样的楼市风向标和严格收紧调控的城市，限购限贷对价格的影响还是很明显。10月9日，“深八条”后深圳首个新盘开盘，位于南山蛇口的山语海项目备案价格低至4.5万／平方米，最高为9.78万／平方米。

　　此前，该区域房价一年翻倍，是深圳楼市热点区域；该新盘所在的区位二手房价格在5万-6万元／平方米甚至更高。

　　深圳中原、家家顺、链家等中介机构反映，已有不少二手房业主打算调低价格挂牌房源。

　　张大伟判断，新政出台后的两三个月成交量虽然下滑，但整体将保持平稳。在年底之前，四季度的楼市将表现平淡。

　　楼市供给能否修复？

　　郭磊认为，这轮和前几轮调控周期的不同是地产供给端短板更明显，政策应该会推动供给修复。

　　本轮周期中，土地供应减少明显，1-9月100个大中城市住宅类土地供应同比减少10%；一二线重点城市减少更多，比如上海减少33%、北京减少80%，武汉减少31%。

　　土地供应减少，也导致新房存量下降的状况在很多城市比较明显，在克而瑞统计的一二线的25个重点城市中，库存消化周期小于7个月的达11个。这在一定程度上助推了价格的上行。

　　因此，郭磊指出，政策要抑制房价，一定会在抑制投机需求的同时推动供给端修复，比如强调要完成全年供地指标、确保土地和新房供应等。

　　广发证券认为，实际上，供地减少的环境下才会产生高价地，如果是供地大幅增加，则高价地出现概率会明显降低。在这样的库存环境和政策逻辑下，四季度的房地产新开工和投资数据仍有政策推动下的上升动力。华创证券也认为，调控风暴反而会促进房地产投资。

　　21世纪经济报道注意到，在北京、深圳等地的新政中，均强调了加大土地供应。

　　如北京要求积极推进土地供给侧结构性改革，进一步加大住宅用地供应力度，并结合年度土地供应计划，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%；各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

　　10月9日，在时隔4个月后，北京再次启动住宅用地出让，便是自住房地块：北京经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地（自住型商品住房）成交，楼面价仅为2.08万／平方米。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步指出，供给端的问题更在于一二线和三四线分化严重，一二线短缺而三四线过剩。在推动一二线供给增加的同时，三四线仍需加快去化。

　　臧建军认为，政策调控对市场短期影响巨大，“控一线、稳二线、活三四线”的思路，仍需要大量其他政策和工程配合。

(编辑者：zhuxj)