“急冻”式调控 拿地节奏分化

　　从9月30日夜间起，直到10月8日上海、南昌的政策落地，出台新政的城市共22个，分别是杭州、昆山、北京、上海、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、珠海、东莞、惠州、福州、南昌。

　　“急冻”式调控

　　此次调控政策涵盖了从一线、二线到三线的各个城市。

　　出台政策的22个城市，大多数是去年到今年以来持续楼市暴涨的热点城市。

　　从调控内容来看，北京、上海、深圳、苏州、南京、厦门等城市属于“加码”调控，堪称“史上最严”。

　　深圳调控政策规定，非深圳户籍购房要求由三年社保升级为五年；已有1套住房的，首付比例提高至七成。同时，深圳市户籍成年单身人士包括利益人士在内，在本市限购1套住房—南京和苏州也对单身人士（含离异）进行了限购。

　　随着限购令出台，多地房产成交量骤降。

　　长江证券研报显示，过去一周其覆盖的45个城市成交711.29万平方米，环比下降35.76%。一线城市环比下降56.87%；二线城市环比下降33.75%；三线城市环比下降26.16%。一、二、三线库存环比降3.21%、降1.84%、降0.43%。同比数据显示，各线库存分别比去年同期低21.96%、低19.65%、低7.77%。

　　10月6日，南京新购商品住房认购量为29套，不足5日150套认购量的五分之一，与之前每天300-500套的认购量相比，日认购量更是“断崖式下跌”。

　　价格下跌的新闻也不断涌现。

　　中央统筹规划效应

　　22个城市在短短数日内密集出台严厉限购令，显然有中央政府统筹规划的效应。

　　人民银行行长周小川日前指出，近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

　　“一线城市的限购令最为严厉，因为一线城市的房价都呈现出失控迹象。”地产专家、厦门大学管理学院教授戴亦一认为，此轮地产调控凸显了中央政府希望在房价上限制一线、稳住二线，将资金引流进入三线城市帮助消化大量的房产库存，“帮助解除地方政府的债务危机”，而各个一二线城市的地方政府显然没有这样的愿望。

　　中国（深圳）综合开发研究院旅游和地产研究中心主任宋丁亦认为，很多地方政府更希望发挥房地产带动GDP增长的作用，缺乏打压房价的动力。

　　并非每个城市都像深圳、南京一样出现了惊人严厉的调控政策。

　　上半年的火热，三线城市的去库存进程还是得到了积极影响。

　　长江证券研报显示，过去一周，三线去化微幅上升。23个城市去化周期为35.31周，环比降0.60%。一、二、三线城市分别为27.43周，环比降0.28%；32.00周，环比降1.39%；84.51周，环比升0.40%。同比低29.54%、低35.24%、低23.71%。

　　留有决策余地

　　戴亦一认为，此次调控政策的一大特点是，没有规定实施期限，留有决策余地，“随时可以调整，或者取消限购”。

　　房地产是我国GDP增长多年来重要的拉动力量，在2016年民间投资下滑、国民经济下行压力不断增大的背景下，房地产业对于稳增长的作用不言自明。

　　经济增长仍然在探底的过程中，戴亦一认为，此时对房地产进行调控，确实属于“兵行险招”，考验决策层。“与上届政府常用的一刀切政策不同，目前的调控措施通常一城一策。”

　　“比如，一线城市的情况是库存不足、人口不断增加、购买力强劲，只有通过釜底抽薪式的限制购买力才有可能遏制房价暴涨。”戴亦一说。

　　同时，“中央政府希望能够倒逼地方将科技创新、发展实体经济作为主题，但地方政府更看重眼前的东西。”宋丁表示无奈。

　　“此轮调控并非要戳破泡沫，”宋丁表示，只是要将房产价格的阶段性盲目上涨控制住。

　　接受时代周报采访的地产专家均认为，短期内，房地产价格大幅度下降、“明斯基时刻”来临的可能性并不大。宋丁认为，房地产价格仍然在一个大的上升周期中，只不过短期可能会“往下走一点”。

　　拿地节奏分化

　　上半年狂热拿地的房地产企业，有人依然是原来的拿地节奏，也有人第一时间实行了急冻式收缩。

　　10月9日，位于北京大兴亦庄经济技术开发区II-6街区X84R3地块，经过47轮的现场竞价，最终被该地块的一级开发商，博大新元以总价21.1亿元竞得，根据业内测算，该地块楼面价大约为20824元/平方米，而根据规划该地块将全部建成自住房，销售限价为2.3万元/平方米—该宗地块“基本无利润可言”。

　　但亚豪机构市场部总监郭毅向媒体表示：“从现场竞价的激烈程度和最终的成交结果来看，虽然有调控压力在前，但房企对于北京住宅土地仍然饥渴。”在进入现场竞价环节之前，该地块已收到包括博大新元、K2、碧桂园、天恒、鲁能、金隅、万科、中铁、首开住总联合体等11家房企参与网上报价。

　　上海则在10月10日迎来国庆节后第一场土拍—青浦区西虹桥蟠臻路西侧27-04地块拍卖。本次竞拍共吸引了前海人寿、联美、启迪协信等14家企业参加，经过185轮竞拍后，前海人寿最终以12.47亿元的价格竞得宗地，成交楼面价约21986/平方米。该地块为商办、餐饮旅馆业用地。

　　在深圳，业内人士亦不认为限购会引发房企的不安。有业内人士向媒体表示：“深圳市场上应该没有房企会选择降价。一是，房企不缺资金，不需要着急回笼；二是，降价都是因为市场供应量很大，各家竞争，才会导致降价，但深圳没有这种情况。”业内人士预测，楼市新政需要一个季度去消化，但依然看好后市，入深户很简单，半年时间足矣。

　　同时，业内人士表示，在受到调控的城市，中小房企下半年可能因为销售速度放慢而面临现金流压力。

　　据时代周报记者了解，某个上半年在全国激进拿地的闽系中型房企，原本在春节前还有着一个不短的拿地计划清单。

　　目前，该房企春节前所有的拿地计划已全部取消。

(编辑者：zhuxj)