楼市调控 信贷收紧 市场陷入“涨”循环

　　这回不是狼来了。合肥在8月9日下午正式出台调控政策。加上此前传出的南京、苏州调控新政，长三角楼市调控这一次以信贷收紧为第一个信号。

　　8月9日下午，合肥各银行放出贷款新细则：合肥房查有2套房，征信有一笔住房贷款未结清的，拒绝贷款，较之之前的按6成首付贷款有所收紧。目前，部分银行业内人士已经确认这一细则正在执行。

　　山雨欲来风满楼。此前，南京、苏州新政将出的传闻早已有之。8月8日，苏州一个地产业内群流出一份苏州调控文件，这份调控政策内容除了涉及土地购买门槛、预售管理、房价管理等，对于户籍居民与非户籍居民信贷明显收紧，金融监管力度也加强。21世纪经济报道记者咨询相关部门获悉，这不是真实版本，苏州市长周乃翔此前组织过一次调控会议，住建局副局长费元龙也参与了，最新的调控细则将由住建局牵头起草，最近可能会公布细则。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为，信贷收紧的主要原因在于地价过高推动房价过快上涨，短期内导致调控效果失效，资产泡沫继续放大。

　　信贷收紧依据

　　上述苏州的新政样本，非户籍居民申请第二套住房，需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明，首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款。换言之，苏州或将成为首个重启限购的二线城市，虽然针对的对象仅为非户籍居民的二套房。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为网传的苏州新政，体现了供给侧结构性改革的思路，也体现了对于下半年房价管控的决心。此类政策强调实施范围为苏州市区，那么这意味着包括昆山、太仓等下属县级市不设限，这可理解为在上海溢出人群流向的几个区域不受影响。

　　为了防范拿地扎堆、市场情绪不稳定等风险的出现，苏州网传新政对于普通住宅的供应希望提高到70%，这也体现了后续对于传统住房市场投资的认可。

　　实际上从现在上海的周度数据看，至少近期出现了三次周度房价超过4万元的水平，这也体现了房价上涨的动力比较强劲。如何让房价上涨的幅度减少，是管控的重点。这也是后续各一二线城市出台管控政策的出发点。

　　长三角地区地王频出历时已久，现在已演变成地王导致周边项目涨价、捂盘惜售。比如今年5月，保利以54.5亿拿下周浦纯宅地，可售住宅部分楼板价5.45万元/平方米，成为区域单价地王。这块地王周边有2个新项目，分别是中骏柏景湾和世茂云图，地王问世后，世茂云图暂时封盘，退了客户百万意向金；中骏柏景湾预计8月下旬开盘，预估单价5.2万元/平方米，而年初该项目报价为3.8万元/平方米。

　　即便是区域内将有地块出让，周边项目也会提前捂盘。将于9月7日挂牌出让的浦东唐镇D-04-06地块，周边的仁恒、浦发、大名城等项目均处于无房可售状态，现场销售甚至对前来咨询的买家透露了价格调整、等地王拍出再定价等信息。

　　南京、苏州、合肥亦出现类似现象。然而，这几个城市并非无所作为，6月22日，合肥发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》显示，2016年下半年每月居住用地供应面积原则上不少于1000亩，但实际情况是，7月合肥只供应了400亩不到。

　　7月底，南京传出政府正在出台一揽子计划，或许对房贷有影响。当时业内人士预测，在房价不断上涨的压力下，南京或许在8月将进一步加大楼市调控力度，首当其冲的就是信贷政策的调整，房贷利率折扣取消、首付比例上升有比较大概率发生。

　　此前的4月25日，南京出台住宅限价政策；6月3日，南京又推出土地“限价”政策，若在拍卖时超过最高限价将终止出让。不过，这两个调控措施似乎并未起到什么作用。7月8日，8幅住宅用地有4幅因超过最高限价遭遇“熔断”流拍，还有3幅因无法认定最先举牌者而终止出让。可以看出，土地“限价”政策并未对南京土地市场起到降温作用。

　　因此，南京地价熔断机制被叫停、转而出台更为有效的信贷措施可能性也极大。

　　长三角城市深陷“涨”循环

　　房价同比增幅继续扩大，房价泡沫破灭带出金融系统风险的增加，是长三角调控先手落于信贷的主要原因之一。

　　易居研究院数据显示，2016年6月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.7%，相比5月份0.9%的增幅出现了收窄。70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，而后保持上涨态势。整体上来看，2016年1-6月，房价增幅处于不断扩大的态势，到6月份增幅为5.7%。随着三季度房价环比的继续上涨，预计同比增幅将继续扩大。

　　近几个月，合肥、苏州、厦门等几个城市房价都显得较“高调”。一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。21世纪经济报道记者从某第三方大数据机构后台数据获悉，全国资金流入规模最大的为上海与江苏，其中江苏尤为明显，这两地的投资资金流出规模同样少于其资金自留当地。合肥、苏州、南京等地房价近半年来上涨幅度惊人，抢房、靠关系才能拿到房号的现象层出不穷，不排除热钱带出的投资效应。

　　目前包括合肥和厦门已出台购房收紧政策，后续其他一些房价上涨过快的二线城市或也会跟进。上述业内人士指出，一旦信贷政策收紧，从源头上控制资金流入，或会带出楼市短时间的平整周期，但是长期来看，这两年拿下的地王，已经开始逐渐入市，豪宅化的趋势越来越明显，房价大幅下跌的可能性渺茫。

　　上海中原市场研究部数据显示：8月1日-7日上海新建商品住宅（剔除配套动迁）成交面积28.22万平方米，面积环比上周虽然回落了2成，但比7月同期以及去年同期分别增长22.7%、35.3%。成交均价40962元/平方米。这同样是去年的地王效应在今年的反映。

　　上海中原市场研究部资深研究经理龚敏表示，上海住宅均价上周已突破4万元/平方米，地王入市不仅化解了此前高价拿地风险也将使后市房企拿地更具信心，由此房价上涨预期恐怕仍将持续，市场陷入了一个“涨”循环。

(编辑者：zhuxj)