去库存压力大 一线城市不会取消限购

“开发商降价还是有必要的，对于三、四线城市来说，通过以价换量 来快速回笼资金是房企需要做的，也将促进商业模式的转变。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，积极去库存最有效的方式是以产业导入增加城市对人口的吸纳能力。

据CRIC数据库、易居研究院向《证券日报》记者提供的最新统计数据显示，截至11月底，全国50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，需要12.5个月消化完毕。

当前来看，北海、三亚、烟台等沿海三、四线城市库存量高，消化难度大。相对而言，中西部城市由于此前放缓了土地供应节奏，未来崩盘风险相对很小。

值得注意的是，卸任一年左右的前华远地产董事长任志强在12月26日与媒体人午餐时直言，要农民工成为进城买房的主力，不大靠谱。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以转让。这一点太难了。”另外，从以往看，在城市买房人群比重中，农民进城买房的比例非常低，不具备规模意义。

大多数城市去库存压力大

“供应过剩的情况已经发生了很多年，全国的供应和库存量基本上维持在12个月到15个月之间，有些二线城市的情况更严重，有城市达到20个月至25个月的库存量。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅接受媒体采访时如是表示。

“对于市场基本面不好的城市(库存去化周期在15个月以上的二线城市、大部分三四线城市)楼市而言，当新一轮的房地产市场调整来临之时，这些城市楼市仍然有较严重的去库存问题，甚至调整的幅度和降价的范围都要比一线城市、部分二线城市深刻。”同策咨询研究部总监张宏伟则认为，届时，大量中小房企资金面将再度陷入危机，更多的中小房企将面临破产、倒闭或被其他大型房企收购。

因此，在当然“救市”政策仍然有市场作用的“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，当前市场尚未进入调整期的跑量去库存的“窗口期”，在2016年上半年继续积极跑量去库存，防止市场环境在2016年下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。

不过，对于中央经济工作会议提出的“适当降低商品住房价格”说法，任志强称，其实目前库存大量积压的三、四线城市都在降价，70个大中城市有30多个城市是降价的，还有10个是持平的，有些已经降到没什么利润了，但是还卖不出去。所以有些库存消化不掉，不能百分之百消化。

事实上，《证券日报》记者在一次与某大量布局三、四线城市的房企高管交流时获悉，对于三、四线城市的项目来说，仅拿地成本，亏损幅度就比较大，“拿到手的地每年都在跌”，而降价意味着亏损面的再度扩大。

而对于市场来说，并不一定接受降价。纪言迅认为，这是一个买家心态的问题，当一些利好措施推出，买家就会觉得是不是应该观望，因此这些措施并不一定会立即见效。

对此，任志强则直言，虽然这次鼓励大家降低房价，但其实大家都知道，越跌的时候越没人买。鉴于此，任志强认为，降房价未必是刺激购房欲望的好手段。

“因为股票市场告诉我们，买涨杀跌是铁律。降房价的说法，其实是鼓励开发商合理应对。其实当下很多三、四线城市都在降价，有些已经降到没什么利润了，还卖不出去，主要是因为限制政策。所以，要把对二、三套住房的限购、一、二套之间的首付和利率差别，全部取消。”

一线城市不会取消限购

值得注意的是，任志强虽认为过时性的政策应该取消，但他也同时直言，一线城市的限制政策不会都取消。“过时的才取消，也就是说还有不过时的。特别是北京，已经把限制购房转化成了限制人口。”

纪言迅则表示，?一线城市还是会稳定增长的, 譬如说8%、10%这样的升值。平均来说，二线城市的增长幅度也比较少，大概在5%或以下。深圳供应量少，需求较大，加上价位的需求也比较高，所以楼价升得快，北京、上海、广州未来供应比较多、城市范围大，因此升幅没有这么大，我认为有大概8%-10%的升幅。

张宏伟向记者表示，从市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在年底已经坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来3个月-6个月势必还会出现涨价的现象。

而对于2016年的全国楼市，纪言迅表示乐观，主要是由于住宅库存量和落成量的减少，预料中国内地一线城市表现最好，特别是“一带一路”沿线城市将尤其受益于政策推行。由于需求强劲，纪言迅预计明年内地一线城市住宅楼价将上升5%-8%，而二线城市楼价的增长较低，将上升1%-4%。

张宏伟认为，“去库存”仍然是2016年房地产市场的主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变;此外，2015年下半年以来，一线城市、部分二线城市需求被透支，待市场需求在第四季度或2016年第一季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。但届时，楼市仍然有较严重的去库存问题。

任志强则指出，目前全国大概还有20亿平方米未销售的在建住宅，大概按70%算，14亿平方米，大概是一年的库存。

“去年开发商减少投资，减少了生产量，住宅开工大概下降了13.1%，这个下降是很有作用的，就逼得政府要开刀，你要不开刀，我们就再不投资，明年就变成负增长。变成负增长，最受不了的是中国经济，所以宏观经济就持续下降，下降得可能越来越多，因此明年1月份我们估计会出台一部分政策，出台这些政策对房地产市场转好是有利的。”

来源　证券日报

(编辑者：wanghui)