一线土地市场燥热难去 预计未来更激烈

一线城市土地市场的“燥热”一时难以散去。

继半个月前上海嘉定区创下最高地价后，6月29日，中粮地产(000031.SZ)以总价24.4亿元，折合楼板价35744元/平方米再造高价地，扣除不可售部分，实际楼板价达到38266元/平方米，溢价率高达235.62%。

《第一财经日报》记者获悉，中粮地产此次竞得的是位于上海市浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，竞拍现场吸引了包括招商、九龙仓、保利、首创、中粮等25家房企。

据悉，该地块所处的原南汇区新场古镇由于位置特殊，在并入浦东新区之前，从来没有进行过成规模的工业开发，因而还是一个保持江南风味的原始小镇。目前该区域内房价在27000元/平方米左右，其中东方冠郡、丝庐雅苑、汇锦城26000元/平方米左右，而万科清林径相对较贵，要卖到30000元/平方米。新房项目中只剩下中洲里程，已是尾盘在售，均价在28000元/平方米。

在楼面价已经远远高于房价的情形下，新场古镇能否支撑这样的高价地呢?中原地产市场分析师卢文曦指出，中粮地产此次获得的地块，建设完成后售价需要超过6万元/平方米才能保本。

出让文件公告显示：从规划用途上看，浦东新场旅游综合服务区A10-1地块，70年产权的纯住宅用地，容积率为1.2，绿化率35%。该地块具体位置是东至规划二路，南至A10-2地块，西至杨辉路，北至新环北路。据悉，该地块建筑密度为60%，限高60米，以高层为主，可以有少量多层住宅，不允许做联排别墅。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，新场地块的热拍，核心原因只有一个，现在新增建设用地少，存量用地难以快速盘活，市场仍然是供不应求的，虽然目前由于沪九条市场开始进入调整期，但是大家还是看好未来3~5年的市场，因此，房企从战略布局的角度来看，还会积极拿地，尤其是纯宅地，会积极抢收。

该土地是迪士尼开园之后的首幅周边地块，两者分处两条不同的地铁沿线，从交通角度来说并不是很便利。上海链家市场研究部总监陆骑麟认为，二者目前看来，并没有实际的帮扶作用，其概念大于实际。

近日土地市场火爆也和央企频繁拿地有关，此前有消息称多家央企被约谈，希望拿地的时候尽量“克制”。

中原地产研究部统计数据显示：2016年截至6月28日，土地市场成交火爆，全国已经出现了200宗总价超过10亿元的高价地块，其中超过30亿元的达到了51宗。溢价率超过100%的高达89宗，溢价率超过50%的144宗。

值得一提的是，上述200宗土地国企获得的比例多达106宗，占比高达54%。

在2015年上半年，超过10亿元的全国成交地块，只有110宗，2016年同比上涨了82%;在2015年上半年溢价率超过100%的土地，只有2宗，超过50%溢价率的土地只有17宗。

中原地产首席分析师张大伟指出，全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是资金潮下的资产荒。对于一二线城市来说，未来一年房价涨幅如果不超过50%，拿了土地的房企都将面临入市难题，成本压力风险将非常大。

记者注意到，目前的市场创造地王的基本都是上市企业和国企，在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资成本大幅下调，导致很多企业敢于拿地，国企在土地市场也表现得更加激进。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要超过6万元/平方米。

“房企拼抢地王开始从国企蔓延到民企，预计2016年未来房企竞争土地会越来越激烈。但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多，地王入市的难度有多大，将成为2016～2017年最大的疑问。”张大伟说。

来源    第一财经日报

(编辑者：wanghui)