深圳“东进战略”吹响号角 房价跟着上涨

深圳“东进战略”的号角刚刚吹响，东部的房价已经涨起来了。该战略从提出到落地不足一年，更多还停留在规划和布局阶段，但是房地产市场已经开始萌动。

6月25日举办的深圳东进战略第二届研讨会上，各路专家针对这一战略落实中面临的产业、交通、规划等问题各抒己见。该战略是深圳东部中心和“3 2”经济圈(深莞惠 河源、汕尾)的重大发展机遇，但要真正实现人口和产业的东进，面临的问题也不少。

一路向西转为向东

过去三十年，深圳的城市发展在“一路向西”，每隔十年城市建设重心就要发生一次转移，重心不断西移带来福田、南山、宝安等地的高速发展，也造成“西密东疏”、“西重东轻”不均衡的发展格局。

目前，东部的罗湖、盐田、龙岗、坪山、大鹏土地面积占深圳市土地面积的一半，经济总量、人口规模、固定资产的投资仅占全市31.9%、32.9%和36.5%，整体发展低于全市平均水平。

以坪山新区为例，占地168平方公里，相当于罗湖和福田的面积之和，但人口还不到宝安区一个大街道的总数。

持续向西的模式使得深圳中西部土地空间快速消耗、空间不足，环境问题已经成为最大的瓶颈，而中西部人口密度已达到世界最高水平。深圳人口、产业、交通东进实乃大势所趋。

2016年初，深圳市委六届二次全会做出实施东进战略的重大决策之后，成立了以市委书记马兴瑞为组长的深圳东进战略领导小组。5月7日，深圳东进战略领导小组第一次会议审议并原则通过《深圳市实施东进战略行动方案(2016~2020年)》(下称《行动方案》)及相关配套方案。

坪山新区党工委书记张备在上述研讨会上表示，《行动方案》以交通为先导，以土地整备为重点，目前围绕项目建设、产业提升、公共服务、城市发展等领域，已经安排了355个重大的项目，总投资约1.65万亿元，其中“十三五”期间要完成投资大约5670亿元。

人口东进要解决一系列问题

“人的流动和迁移是冲着有就业机会、有服务业、有文化产业，提供更多生活便利的城市来发展和迁移的。”央行货币政策委员会委员、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲在上述研讨会上说。

综合开发研究院副院长曲建认为，深圳的东部地区经济社会发展的水平相当于深圳西部地区的一半，粤东6个城市，人口密度和经济含量都远低于深圳，有势差就会有流动，虽然东进战略从提出到落地不到一年时间，但“走出去”的企业已经不少，很多企业对东进地区有一系列不满意的地方，主要在承接地产业的配套能力相对不足、基础设施不足、人力资源不足等方面，这也是制约着整个东进战略实施的重要因素。

曲建举例说，在基础设施方面，比如断头路，还有企业投诉，好不容易把一个软件开发的大型企业弄去了，企业热火朝天搞设计的时候，断电了，关键时刻掉链子的事一再发生。东进战略的实施并不像想象的那么简单，更不像房地产商想象的马上可以抬高房价。

交通建设无疑是东进战略的重中之重。《行动方案》显示要着力打通交通发展瓶颈，实现“10、30、60交通圈”，即10分钟进入快线路网体系，30分钟抵达市中心区，60分钟抵达深圳市全域及莞惠河汕中心城区。

研讨会上，一些专家还建议深圳尽快开始对修建第二机场即东部机场的论证，因为从论证到建成可能至少要十年。国家发改委综合运输交通所研究员、原所长郭小碚表示，作为1000万量级人口的城市，修建第二机场是要考虑的。

轨道交通、道路设施、公交服务、教育社保、住房保障等如何做到跨区对接?“经济对接容易，社会对接复杂。公共品要实现同城化，才能保证一个高端产业向外挺进。”曲建说，从这个角度上来讲，东进战略和实施向粤东地区的发展，只是刚刚破了一个题。

房价东进

深圳世联地产顾问公司董事长陈劲松曾在一个论坛上给出了深莞惠房地产数据。2016年1~5月，深圳成交207万平方米，比2015年下降13%，成交2万套，下降20%，成交额1008亿元，暴涨56%，深圳新房均价正在逼近5万元/平方米。东莞成交450万平方米，同比上升51%，成交4万套，同比上涨54%，成交金额555亿，同比上涨100%。惠州成交1275万平方米，成交12.7万套，总成交额784亿，同比上涨40%。

陈劲松表示，东莞和惠州的新房溢出效应和同城化效应已经非常明显，深莞惠轨道交通预期会拉动整个都市圈的同城化效应越来越明显。

为何深莞惠都市圈逆势上涨?陈劲松表示，因为珠三角都市圈正迅速成形，珠三角城市群正在进行内部的协作和定位。深圳作为创新中心，高房价一定程度上损害了深圳的创新性，但两个因素解决了这一问题：东莞惠州的溢出作用;深圳城中村解决了低收入阶层的生活问题。

陈劲松认为，未来，东莞、惠州房地产在深圳白领中的贡献会越来越大。轨道正在改变珠三角都市圈，深圳白领将沿着轨道上班和回家。

当然，从上述研讨会上专家们的研讨观点来看，深圳白领是否真的会随着东进战略的推进而迁移，还有赖于产业拓展、公共交通发展以及城市公共品真正实现对接。

来源    第一财经日报

(编辑者：wanghui)