后城镇化时期：开发转向超级城市群扩张

上海、深圳、北京、苏州、南京……开年以后，各地“地王”不断，市场化房企拿地变得越来越困难。在一线热点城市，由于之前土地储备不足，部分企业已经“断炊”。有些房企甚至因为没有可开发的楼盘，传出即将裁员的传闻。

更糟糕的是，类似上海、北京、深圳这些一线城市已经提出了未来五年建设用地“零增长”甚至“负增长”，意味着高价拿地的现象，很可能是三五年无解的困局。

面对这场房地产行业空前危机，万科勇敢地承担起了行业“带头大哥”的责任。6月12日深圳地铁、万科与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了四项备忘录。

万科董事会主席王石点出了上述备忘录的战略意义：未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口。但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。围绕地铁为城市提供配套服务，将是万科未来最重要的发展方向之一。

后城镇化时期：开发转向超级城市群扩张

统计数据显示，2015年，中国的常住人口城市化率已经达到56.1%。

美国和日本的经验表明，在人口城市化率达到60%以后，大中小城市一起高速发展的全面城市化将转变成超级大都市继续扩张，其他城市的规模扩张减速，甚至收缩的现象。1950年美国人口最多的10大城市，仅纽约、波士顿和洛杉矶在此后50年继续保持了人口增长，其他7个城市都出现了人口减少.

1960年，东京都市圈的建成区面积尚不足2000平方公里，东京与横滨之间还有明显的界限。但随着东京的不断扩张，东京都市圈占全国人口的比率从1965年的20%，提升到2010年的31%，最终形成3775万人口，8547平方公里建成区面积的超级城市群，包含一都三县四个一级行政单位，半径达60公里。

而至2015年，根据美国统计局划定的纽约联合统计区的口径，纽约都市区人口达2068万，建成区面积1.1万平方公里，横跨纽约、新泽西、宾夕法尼亚、康涅狄格四州。

中国的城市群同样存在这样的发展，同样存在着这样的趋势。在过去十年间，北京、上海、深圳、广州这些超级大城市人口大幅增长，相比之下，大量三四线城市则出现了人口的流出现象。

上海财经大学城市与区域科学学院副院长张学良在论述《城市群经济与我国城市群发展格局》时明确指出，中国的以城市群为核心的空间发展格局也已经基本形成。而轨道交通、高铁等快速交通网络正是联接这些城市群的关键所在。

6月3日，发改委公布的《长三角城市群规划》，进一步确认了未来城镇化将向城市群方向发展的趋势，提出加快打造都市圈交通网。加快上海城市轨道交通网建设，提升中心城区地铁、轻轨网络化水平，建设连通中心城区和郊区城镇的市域(郊)铁路，适时研究延伸至苏州、南通、嘉兴等临沪地区。

另外，南京、杭州、合肥、苏州、宁波城市轨道交通网要强化，推进无锡、常州等城市轨道交通主骨架建设，加快都市圈城际铁路(市域铁路)建设，形成中心城市与周边重要城镇间以轨道交通为骨干、公路交通为基础的交通网络。

让农民进入城市：需要更便利的轨道交通

在珠三角，早在2009年，深圳、东莞和惠州签订《贯彻落实<珠江三角洲地区改革发展规划纲要>推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》、《深圳、东莞、惠州规划一体化合作协议》等一系列合作协议。提出建设1小时交通圈，及“四纵两横一支”的线路规划。

对深圳来说，建设1小时都市圈，比上海和北京更为迫切。因为，相对于北京和上海，深圳的城市面积小得多，建成区面积只有1400平方公里，这使得深圳更多依赖周边卫星城发展经济。

之前的“大深圳”规划确定了“一主两副多中心”。“一主”是指深圳中心城区，“两副”是指东莞中心城区和惠州中心城区。多中心除上述“一主两副”区域性中心外，还包括龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心、虎门—厚街、松山湖—生态园、惠东县城、博罗县城等11个地方性中心。

深圳的企业，就是通过对东莞和惠州不同城市功能的有效利用，提升企业竞争力，消化发展中发现的短板。

华为就是最为典型的案例，它将发展与手机等所有终端关联的研发、销售和增值业务的终端总部项目设在了东莞松山湖南区，将研发总部安排在了深圳。通过这样的战略布局，华为既享受到了深圳科创人才集聚、研究机构林立的科研红利，又深度利用东莞低廉的用地和劳动力成本，提升了产品的成本优势。

卫星城市对深圳的重要性可见一斑。接近万科集团总部的人士透露，此前万科对中国城市化未来十年的趋势，做过非常深入的研究，结果发现在大部分城市居民解决住房问题后，城市化将由城市转向农村。大批的农家子弟将进入城市，身份由农民转为市民，很多人会选择在超级大城市工作。

但超级城市目前的超高房价，显然不能满足他们的住房购买需要，在超级城市周边的卫星城镇购买住房，将是解决住房问题的主要途径。另外一方面，在深圳、上海、北京这些城市完成产业升级之后，很多提供给农村子弟的岗位，也将随着企业的搬迁，而进入到了周边的卫星城镇。

正是因为基于这一背景，万科最终选择和深铁深入合作。作为国内轨道交通企业中最为市场化的公司，深铁的业务拓展范围并不仅仅局限于深圳，而是一个在全国拓展业务的地铁公司。深圳地铁是国内第一个，也可能是目前唯一的被认可实施“轨道物业”模式的地铁公司。除在国内运营地铁外，深铁还运营埃塞俄比亚首都轻轨，准备获取肯尼亚铁路运营权。

随着珠三角、长三角、京津冀等超级城市群的规划公布和实施，万科能通过和类似深铁这样的企业合作，把触角伸到更多的卫星城市，进而扩大公司在房地产行业的领先优势。

万科的算盘：更多的低价优质土储

对万科来说，和深铁的战略合作，并不仅仅是为了把地铁引入到每一个万科小区门口那么简单。最为关键的是，此举将一劳永逸地解决“土地资源”问题。作为国内开发、销售规模最大的房企，万科也是最容易受到“地荒”和“地王”影响的企业。对于不拿“地王”的万科来说，土地市场的每一次疯狂，都会让万科陷入“断炊”的危险。

但是，和深铁的合作，却可以让万科从此“衣食无忧”。

在这次万科签署的四个战略协议中，有一个协议是和中轨集团方面达成的合作。后者不仅为深圳地铁和万科参与轨道交通PPP项目提供了资金支持。

作为全国城市轨道交通行业唯一的产业资本，中轨集团拥有充足的外债指标和多元化的资金来源，也是很多轨道交通PPP项目的主要资金来源方。

而在目前国内一二线城市的轨道交通项目建设中，PPP是建设资金的主要来源。之前，很多城市的轨道交通PPP项目都明确，地铁建成后，将通过出让地铁周边的土地用以偿还PPP项目资金，有些甚至明确以土地偿还PPP项目债务。对此，深圳地铁集团早有尝试。

深圳地铁集团总经理肖民表示，深圳地铁三期工程，政府对地铁的投融资模式做出了调整，资本金由原来的财政拨款，转为土地作价出资。三期工程7、9、11号线的工可研报国家发改委审批，出资方式已明确为土地作价出资。

在和深铁合作后，上述轨道交通的土地出资方式，将为万科拓展新开发项目提供大量机会。这家土地储备永远只够卖两三年的房企，终于可以不再为自己的土地储备不足而担忧了。况且轨道物业的利润，往往要较其他房地产开发项目利润更高。目前，在北京、上海、广州这些城市，地铁和非地铁的楼盘每平米的差价至少在500—1000元/平方米，有些价差更高。

来源     每日经济新闻

(编辑者：wanghui)