昆山楼市暴热：涨幅已经名列全国第二

乘坐上海11号线地铁向西，车上经常出现的楼盘广告，多集中在嘉定和花桥。很多楼盘凭着不限购和价格低的优势，希望更多的购房者在途经嘉定后再坐上几站地铁到达花桥——然而这里事实上已经属于苏州昆山。此前这里大部分楼盘价格都无法超过1万元/平方米，但是到了今年，这里的楼市却出现了增幅。

中国指数研究院统计的全国100个城市房价数据显示，2016年4月，全国住宅价格环比上涨的城市个数为71个，较上月增加11个。涨幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉。具体来看，惠州、昆山、中山、厦门、苏州涨幅超过5%，廊坊、南京、珠海、东莞、武汉涨幅在3%～5%之间。

昆山涨幅已经名列全国第二，而一线城市首次均未进入前五。

房价凶猛

伴随着“沪九条”和上海高房价的影响，地铁11号线的生意反而火爆起来：每个周末，来自上海的购房者都希望体验一下11号线的便捷程度，顺便看一看花桥的楼市，这里突然热闹了许多。

从地铁11号线下车向南走几百米，陈丽(化名)就可以走到自己的房子里面，对于这样的地铁上盖楼盘，她还是比较满意的。2010年，因为手上有一定的余钱，陈丽和家里人商量了一下就来到花桥购买了“国际华城”的四期楼盘，当时她购买的均价在7500元/平方米，尽管是楼王项目，但是总价也才100万。对于习惯了上海高房价的陈丽而言，觉得100万买了一个楼王大户型还是很划算的。

“2012年的时候就交房了，然后我们的房子就一直出租。我们买的时候已经知道这里要通地铁，因此价格算比较高的。买了以后我们房屋的价格并未出现上涨，但是到了今年初，就不停有中介问我是不是要卖房，最新的成交价格已经达到了1.2万元/平方米。”陈丽告诉《第一财经日报》记者。

陈丽因为房价的上涨非常开心，而昆山的房价在近期也开始领涨全国。

“今年开始明显比之前忙了不少，以前周末几乎没有看房者，但是现在每到周末看房者明显多了很多，这里可以选择的楼盘不多了，如果看好要立刻下手。”一出地铁站，就有中介人士前来给记者推荐。

记者实地走访发现，大部分楼盘可售项目都不多，项目销售人员均表示目前市场比较好，已经出现了供不应求的局面。记者来到“新城郡尚海”楼盘，发现其周末仅出售十套房源，其均价已经接近1.8万元/平方米。

“原来整体昆山楼市成交均价8000多元，现在成交均价10000元左右。现在成交的房源中，大部分都是靠近苏州的城西，靠近上海的城东区域，且其他区域成交也是以改善型住宅为主，所以成交均价上涨较快。”新城郡尚海项目营销负责人告诉《第一财经日报》记者。

外溢效应

中国指数研究院的一份报告指出，由于深圳、上海调控政策效果显现，成交量有所回落，其周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求，成交量上升，因此房价开始上涨。

昆山位于江苏省东南部，是苏州市下辖县级市，昆山地处上海与苏州之间，北至东北与常熟、太仓两市相连，东与上海市嘉定、青浦两区交界，西与苏州相城区、吴中区、苏州工业园区接壤。

这个位置显得得天独厚，一边连着上海，一边连着苏州。“在苏州、上海大涨的影响下，昆山市场2016年初迎来大涨，库存去化较明显，库存去化从2015年初26个月下降到目前15个月，因此房价开始上涨。”上述营销负责人告诉记者。

“现在昆山和花桥很多项目基本无房可售，花桥处于断供期，上海的客户量较之前有所上涨。本轮上涨集中在花桥、城东、张浦以及城西这几个区域，这里面主要还是供求关系的影响，昆山一季度供应1.1万套，成交3.36万套，严重供不应求。主要还是上海的外溢，使环沪周边太仓、昆山花桥、千灯、嘉善等片区受益，尤其在上海推出‘沪9条’之后更加明显，外溢将是大趋势，环上海的大都市场圈效应会出现，长期仍将看好周边有通路及规划利好的片区。”克而瑞苏州副总经理韩云霞告诉《第一财经日报》记者。

房企试水

去年12月，苏州昆山7宗地块成功出让，成交总价超52.4亿元，成交面积达59.23万平方米。绿地、象屿、碧桂园、广电、新城、世茂、正荣、旭辉等十余家房企参与竞价，其中碧桂园、正荣以及旭辉均是首次参与昆山土地竞拍。

编号为昆地(2015)挂字第9-2和9-3地块分别位于花桥经济开发区绿地大道南侧和曹浦路东侧，土地面积为65122.3平方米和55373.6平方米，均为商住地块，地面起始价均为7950元/平方米。两地块均由象屿拍得，成交总价分别为8.24亿元和7.9亿元，最后成交地价分别为12660元/平方米和14270元/平方米，溢价率为59.25%和79.5%。

这个溢价率即使到了一线城市，也是不错的水平。当日，昆山还诞生了城西板块地王，编号为昆地(2015)挂字第9-6号地块位于高新区林荫路东侧、杜克大道南侧，该宗地面积为148668.2平方米，地面起始价为8000元/平方米。最终该地块被越秀&广电联合体拿下，成交总价为22.7亿元，折后成交单价15280元/平方米，溢价率91%。

《第一财经日报》记者查阅资料显示，早在2012年12月11日，越秀地产与广电地产合作成立的昆山项目公司，以4.96亿元的价格成功摘牌昆山市花桥镇集善路东侧、花集路北侧地块(花桥国际商贸城项目)，当时为两家公司首次进入昆山。

在去年的拍卖会上，碧桂园以成交总价4.6亿元摘得编号为昆地(2015)挂字第9-4号地块，位于千灯黄浦江路西侧、淞南路北侧，地块面积为153551.4平方米，这是碧桂园第一次进入昆山。

记者在采访中了解到，越来越多房企注意到昆山也是因为其靠近上海的优势，事实上，在国际的很多大都市，其周边的城市房地产市场也会被带动。比如纽约，很多人虽然工作在纽约，但是却居住在纽约周边，而这一现象也慢慢开始在中国的一线城市出现，因此昆山市场被众多房企看好。

投资客渐冷

今年年初，由于上海房价的上涨和“沪九条”的调控，使得很多购房者无法在上海购房，因此昆山成为他们的又一个选择。而这边的楼盘也开始打出不限购等宣传语，希望来吸引更多上海购房者坐车到11号线的终点。

“上海房价那么高，就算有钱还限购，不如在昆山买个大房子。”上述中介人士告诉记者。

“整个花桥来说，基本80%以上成交客户来自上海，上海的高房价让客户更愿意选择房价相对较低的花桥，且周边配套成熟，学校、医院、娱乐设施齐全，部分医院还可使用上海医保卡，每天出行有地铁、公交车。没有工厂、环境优美、适合居住，是上海客户来此居住的重要原因。”上述营销负责人解释。

相比起这些在上海工作的刚需者，有富足余钱的投资客们之前就已经暗暗在昆山置业。

家住浦东的韩力(化名)觉得自己购买昆山房子的投资并不算明智，但是好在今年房价有所上涨。“2年前我购买了万科mixtown，今年6月交房，买的时候价格9000元/平方米，以为地铁通车会有一波上涨，但是利好早就提前兑现，因此一直不涨。今年几个月时间总算涨到了1.5万元/平方米。”韩力告诉《第一财经日报》记者。

虽然如此，韩力依旧不看好昆山的市场，他希望早点将自己的房子出手。他认为这个片区未来还将有很大的供应，而二手房交易不活跃，因此投资并不是一个好选择。“我自己根本不会住，长期看花桥自然不错，但是我的楼盘并不算是地铁上盖，未来这里还需要很长时间培育，投资回报并不高。”韩力认为。

克而瑞苏州副总经理韩云霞告诉《第一财经日报》记者，由于今年的昆山楼市火爆，投资客比例并不是太高，价格上涨过快，与嘉定个别板块及上海其他远郊板块的价差越来越小，投资客投资的欲望正在下降。

拐点何时现

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，昆山商品房成交价格上涨态势还会持续一段较长时间，这和其他城市是有一定区别的。“别的城市是涨幅到一定高度，自然会收缩，但由于上海限购升级，昆山南和花桥等靠近上海的区域依然是被看好的。所以后续这些区域抑制房价快速上涨的任务依然是比较重的。”严跃进告诉《第一财经日报》记者。

根据目前的成交形势，严跃进认为昆山全市的去库存周期不会超过9个月，而昆山南和花桥等环上海区域，去库存周期或在3个月的水平。“这个水平和苏州市区基本上是一致的。”严跃进表示。

而另一名房地产研究人士则认为，昆山楼市本轮上涨除了是被上海、苏州带动，近期的突然大涨，更是上海推出“沪9条”后的溢出效应，尤其是投资型需求，因此目前昆山楼市处于机会型跑量的阶段，并不是战略布局阶段。“下半年随着上海、苏州楼市进入调整期，昆山楼市估计也会出现拐点。

而目前昆山受产业转型升级的影响，传统的强势电子消费产业西迁之后，新兴产业的规模尚无法补上这个缺口，加上昆山加工、贸易类产业较强，“两头向外”的产业结构受国际经济形势影响较大，形成了典型的“候鸟经济”，这也影响到当地的人口流动，从而对楼市产生影响。“即便在楼市全面复苏的去年，昆山楼市交易也并不算好，前年就更差。”上述房地产研究人士表示。

“昆山楼市最大的问题是，很多人在这购置住房，但工作地点在上海，所以空置率很高。这是后续社区培育比较困难的一个地方。”严跃进表示。

来源   第一财经日报

(编辑者：wanghui)