不良房地产拍卖量价齐升 银行加大处置力度

司法拍卖市场是不良资产处置的终端市场，其交易金额、数量、价格等信息具有重要价值。

今年以来，在法拍市场，一个变化正在悄然发生。近日，《第一财经日报》记者从浙商资产管理研究院获取的数据显示，2016年以来，网络法拍涉诉房产一洗2015年的萎靡状态，出现“价量双增”的趋势。

“之所以会出现这种情况，原因在于银行不良资产出表速度加快，要通过法拍市场处置。”广东衍恒资产管理有限公司总经理方伟忠对本报记者解释道。

不良房地产拍卖量价齐升

如今，随着互联网的普及，网络司法拍卖日益成为司法拍卖的主流形式。

浙商资产管理研究院跟踪的网络法拍数据显示，2016年3月，全国网络司法拍卖一共拍卖涉诉房产9367处，环比增长28.10%。3月，涉诉房产网络司法拍卖的成交额为67.8亿元，是2月成交额的2.1倍，创2016年网络司法拍卖成交的新高。

而从前3个月的对比数据可以看出，涉诉房产的起拍折扣率缓慢降低，3月份起拍折扣率为81.33%，为3个月连续下降的低点;另一方面，变现折扣率则大幅提升，3月份的变现折扣率为88.76%，环比增长4.63%，创3个月连续上升的高点。

“起拍折扣率之所以微降，一方面也是因为市场供给增加了，法拍的房产增加。”浙商资产管理研究院研究员冯美云对本报记者解释说。

但从需求端来看，投资者对于不良资产特别是涉诉房产需求相对旺盛，成交活跃，导致变现折扣率上涨明显，这个结果也最终体现在标的成交率的高升上，3月份，其标的成交率为29.23%，环比增加6.81个百分点。

数据显示，江苏和浙江的变现折扣率再创新高，江苏省变现折扣率为88.80%，接近市场评估价的9折成交;浙江省变现折扣率为86.18%，环比增加7.16%，涉诉房产成交价格上涨明显。

“最终成交价格的上涨，也说明两个原因，一是房地产市场在回暖，二是人们对于司法拍卖的接受程度越来越高。”冯美云说。

据了解，在法拍过程中，通常会设定3个价格——评估价、保留价和起拍价。一般的做法是，将评估价下调20%作为起拍价，比如上述数据显示，起拍折扣率一般在80%左右，即起拍价为评估价的80%。对于保留价，如果竞买人的最高应价没有达到保留价时，该应价不发生效力，所以，为了避免流拍，委托人有时也会将保留价作为起拍价。

另外，数据还显示出，相比商业房产和工业房产，住宅房产的成交率最高，3月份的成交率达到35.85%。从起拍折扣率来看，住宅房产最贵，为市场估价的82.36%，从变现效果来看，住宅房产变现效果最好，整体以市场估价的90.16%成交，创近年来市场成交的新高。

银行高压之下加大处置力度

如果再拿出2015年的数据做对比，则呈现出另外一种情形。“2015年拍卖的标的数量及最终成交的标的数量都是2014年同期的两倍，但是成交金额只有2014年的1.5倍。也就是说，2015年是房地产市场的一个低谷，今年则在慢慢回暖。”冯美云说。

“在去年，一处不良房产的拍卖次数可能只有3~4次就成交了，但今年可以拍到40~50次才最终成交，拍卖次数的增加必然推高最终的成交价格。”她说。

“未来涉诉房产的网拍供应量将继续增长，我们推断，之后一段时间内，不良资产特别是涉诉房产的成交价格将保持高位增长，特别是住宅房产的成交价格将继续保持坚挺态势，基于供应端价格的新低，有可能带动其他类别房产的成交全线增长。”浙商资产管理研究院分析称。

对于2016年以来网络法拍涉诉房产呈现出的“价量双增”现象，方伟忠表示，很大程度上是银行不良资产出表的速度在加快，所以要通过司法拍卖市场快速处置。

“的确是这方面的影响。”冯美云也说，随着银行不良率的攀升，银行的处置压力也在加大，而在银行的不良债权中，绝大部分的抵押物是房产或者地产，所以，势必要通过法拍市场快速处置不良房地产。

从4月底披露完毕的16家上市银行年报看，除了南京银行的不良贷款率逆势降低外，其余15家均出现不同程度的上升。其中，农业银行以2.39%的不良贷款率和2128.67亿元的不良贷款余额，位居16家上市银行之首。

在利润、拨备覆盖率、监管等多重压力下，各个银行也加大了清收、核销不良的力度。

比如，平安银行在年报中表示，通过一系列措施，平安银行加大不良资产清收处置力度，加大拨备及核销力度，2015年清收不良资产总额59.47亿元。

招商银行也表示，该行不良贷款生成增加，通过加快不良清收、核销及转让等综合处置措施，资产质量下行风险得到有效管控。

建设银行则表示，在全力处置不良资产，启动“奋战已核、颗粒归仓”专项活动，加大已核销资产追收力度。将审计结果充分运用到批量转让和呆账核销的各环节，确保不良资产日常管理尽职到位，处置过程依法合规。

来源   第一财经日报

(编辑者：wanghui)