深圳楼市急剧“退烧” 投资客短暂退场

距离“3·25”新政出台已一个月，深圳楼市急剧“退烧”。深圳链家市场研究中心及深圳中原研究中心数据显示，新政之后全市实际二手房成交量同比大幅下滑。业界人士指出不少业主的议价空间加大，甚至有业主主动调低报价，投资客短暂退场。与此同时，中介开始转战一手房代理及商业销售。

成交量：有门店月卖2套获奖励

“二手房市场急剧降温，看房的人突然少了很多，很多门店从3月25日到现在二手房成交量为0，仅成交1-5套的也不在少数。”近期，业内观察人士海浪在其微信公众号指出，能成交的房源都是业主有诚心、价格做了让步的，多空双方仍处于深度博弈之中。

Q房网天然居分行店长余志贵在本周二受访时证实了上述说法，“新政出台以来的这段时间，我们分行二手房的成交非常零星，几乎可以忽略不计。”余志贵举了一个例子，与其相邻的另一分行在新政之后成交了2套二手房，竟被当成典型案例内部宣传鼓励。

根据Q房网数据研究中心统计的数据，余志贵所在的分行处于景田片区，这一个月以来二手房成交量大幅萎缩89%，成为跌幅最大的片区。而其他二手房签约量跌幅超过70%的区域，占比超过50%。

深圳链家市场研究中心的一组监测数据则显示，新政之后的前两周(3月28日-4月10日)，中介门店实际看房量和签约量有所下降。但后两周，每周二手成交量基本以20%左右环比增加。按照深圳中原研究中心提供给南都记者的数据，4月1日至24日，全市实际二手房成交量为6793套，同比大幅下滑64%。

业主报价普遍降低10%左右

成交量下滑的同时也带来成交价的松动。上述中原数据同时显示，上周深圳二手房均价为51690元/平方米，较3月份下滑8%。深圳链家黄贝岭片区文华店经理许祥玺举例说，黄贝岭片区的二手房整体成交均价已从此前的5.5万元/平方-6万元/平方米下调到5万元/平方米，降幅近10%。

按照余志贵的说法，业主报价普遍降低10%左右。但如果观察实际成交价格，业主甚至要降低15%-20%，才能促成交易。余志贵告诉记者，与此同时，大部分以前态度相对强硬的业主，议价空间也加大。

中介应对

中介：从二手房交易转战一手房代理

二手房交易的短期“速冻”，也促使诸多中介转移业务重心。海浪说，地产中介门店最近基本不推深圳二手房，多在进行东莞惠州楼盘或商业地产的推销。

“现在中原地产、Q房网，哪怕是以前不怎么涉足一手市场的链家地产，都在调整业务方向，跟风进入一手盘代理市场。”余志贵也承认，临深片区乃至深圳的一手楼盘、写字楼、临街商铺等产品近期都成为很多中介眼中的“香饽饽”。

这段时间，一手市场的热度高于二手市场，这也是诸多业界人士普遍的观点。根据深圳中原研究中心的周报信息，这两周深圳共有12个新盘集中入市，除了深圳湾公馆因开盘定价较高导致去化率较低之外，其他项目的销售率均比较乐观。其中，位于黄贝岭的深业东岭推售量788套，却吸引超2000人到场，最终均价6.5万元/平方米，去化率达90%。位于宝安石岩的宏发世纪城也以4.5万元/平方米的价格去化9成。部分项目甚至采取临时突击入市的方式。

“以前市场形势比较乐观的时候，开发商往往不愿意跟中介合作，但最近这段时间，大部分开发商也倾向于选择跟中介合作。”余志贵告诉南都记者。

在资深投资客贰哥看来，今年楼市的新房供应量比较少，而且4月出台的二手房交易评估价上调也对新房完全没有影响，最近入市的新盘定价相比预期都有所下调，所以能吸引到一部分自住客入市。“深业东岭、龙光玖龙玺都是定价相对合理，所以在这样的调整期还能走量。”

不过，根据深圳中原研究中心的统计，2月25日- 3月24日，深圳新房成交5548套，而新政之后一个月，这一成交数据下降一半至2733套。虽然这一数据具有滞后性，但从中依然可以看到新政对新房成交造成较大影响。

按照海浪的观点，部分新房的平开热销难改市场大趋势。“在二手房成交量已经远超一手房的态势下，二手房市场才是更真实的市场。新房有开发商的宣传造势，开发商或许通过低开、平开赢得热销，但难改市场大趋势。”对此贰哥也表示赞同，“很难带动二手房市场。”

投资客表现

大部分投资客短暂撤场

作为深圳房价的重要推手，自“3·25”新政发布以来，大部分投资客开始撤离市场。“新政之后，黄贝岭片区的投资客比例明显降低，以前大概占比20%-30%，现在仅占5%-10%。大部分入市的都是刚需与改善性需求。”许祥玺说。

深圳链家研究中心市场研究中心监测的数据显示，在“3·25”新政落地之后，前两周投资客比例由30%下降至22%左右，后两周又回升到30%左右。近一个月，深圳投资客占比达29.8%，略低于此前。

“有一些比较激进的投资客在这两周又开始入市，包括我自己也买了一套。但都是价格比较便宜的房源。”贰哥说，现在整体行情不乐观，大部分投资客不可能那么快入市，至少需要3个月的调整期。

除了投资客，部分改善性需求客户也因首付提高而观望心理加强。许祥玺称，很多改善型客户此前可以承担3成首付，但一旦提高到4成，资金压力加剧，加上目前银行贷款政策也在收紧，因此入市意愿减弱。“比如黄贝岭，该部分客群占比就达到30%左右。” 采写：南都记者 陈博

4月1日至24日，深圳市实际二手房成交量为6793套，同比大幅下滑64%。

数据来源：深圳中原研究中心

新政后的一个月内，几乎深圳所有区域的二手房成交量都在下滑，下滑未过半的不足10%。一大半的区域跌幅超过70%，其中景田、龙华、后海、布心、洪湖片区跌幅居前五。

数据来源：

Q房网数据研究中心

来源   南方都市报

(编辑者：wanghui)