北京商住楼调查：严控风暴下开发商“锁”上样板间

从2010年“628”监管令、2011年“516”商改住禁令，到本次再次严控商住市场以来，北京市这类商改住“擦边球”产品一直处在风口浪尖。但这一次，商住楼严查风暴比以往来得更为强烈。

开发商明显感受到当前北京市对商住市场的调控比以往更严格。

21世纪经济报道记者近期实地走访发现，北京市商住项目如今在推广和销售环节都非常谨慎。北京市顺义区县严格要求商改住项目不得设置样板间。此前已经设计了样板间的开发商不得不将样板间“锁”起来，或者只能“偷偷看”。

从2010年“628”监管令、2011年“516”商改住禁令到本次再次严控商住市场以来，北京市这类商改住“擦边球”产品一直处在风口浪尖。但这一次，商住楼严查风暴比以往来得更为强烈。

21世纪经济报道记者在采访中感受到，一些开发商谈“商住”色变，甚至拒绝接受此类话题采访。

谨慎卖房

经过多轮市场严查风声，北京商住楼销售市场再不如以往高调。甚至连样板间都不再轻易向购房者开放。

近期，21世纪经济报道记者以购房者身份走进北京顺义区某商住楼销售中心时，一位销售员谨慎打量了记者后，才带领前往售楼处。

该售楼处正中央放置着房屋沙盘，正对楼梯的墙面上是该小区所处区域周边的配套讲解图。简单介绍楼盘的基本信息后，还没等记者询问所售房屋的价格，该销售员就开始打探记者个人的工作情况。得知记者是从事与传媒相关行业后，其神情变得更为严肃，进一步询问日常工作内容。

当记者表达不愿意透露更多私人信息后，该销售员变得非常沉默，只简单回答楼盘的相关问题，并表示无法去看样板间。直到记者询问为何会有尾房放出时，其又以了解买房者是否有购买实力为借口，继续追问记者的工作和收入状况。得到非媒体行业工作的答案后，其才悄悄告诉记者，“最近政府查得比较严，如果想看样板间，可以等晚上下班后再过来。”

21世纪经济报道记者还走访了北京顺义后沙峪附近另一家商住楼盘。记者到楼盘附近后，再三打电话询问具体位置，才找到售楼处位于附近家居市场一层的茶社。当记者询问是否有沙盘和样板间可供参考时，销售员表示，一切还在建设之中，目前只有图纸，实物只能看到周边环境和交通情况。

经记者一再询问，该销售员才解释道，项目出售的是小户型精装修的商住楼房，精装修成本约在3000元/平方米，预售时间还未确定，可能在今年年底或明年年初，还添了一句“该说的不该说的都说了”。

该销售人员表示，现在仍然可以预付定金排号，一个号5万元，开盘时5万抵8万。其介绍道，现在已经排了约3000人，并建议记者，如果担心摇号中签几率低，可以多排几个号。

样板间“锁起来”

自今年6月以来，北京市商住楼市场就处在被严查的“风口浪尖”。

顺义区一位不愿意透露姓名的开发商告诉21世纪经济报道记者，现在政府对于商住楼市场的管控非常严格。“我们之前被区建委约谈了一番。大意是要响应北京市号召，市场上不能再出现商住产品。产品属性是办公就要按照办公来卖。”

这位开发商进一步透露，北京市每个区县对于商住楼市场管控的严厉程度不同，具体表现也不同。顺义区是要求不允许在推广文案中出现“商住”字眼，不能设置样板间。这比以前管控更为严格。“以前商住楼是允许设置样板间的。只是要求不能出现床、灶台和马桶等带有住宅属性明显标识的物品。”

关于样板间设置的要求，其解释称，在开发商具体销售中，通常写字楼和商业都不设样板间。所以，政府要求商住项目严禁出现样板间也在情理之中。

该人士表示，“我们此前已经把样板间做好。但恰逢管控升级，就把样板间锁起来了。”

顺义区另一位开发商也表示，近半年来，商住楼市场严查“力度比以前大，范围比以前广。”

此前，21世纪经济报道记者从顺义相关开发商处曾获悉：顺义曾召开商住管理专题会，顺义相关领导和北京市建委相关领导均有参加。会上明确提出：商住项目销售过程中应明示用地性质、使用年限、户口、水电等信息，禁止宣传中使用LOFT、不限购不限贷、售后返租、保本等说辞；后续严查销售行为，如有乱发传单、设住宅样板间等行为，将停止网签。

据相关人士透露，在商住管理会议之后，顺义已有商住项目因违反规定而被暂停网签。

商住房禁令

这已经是2010年以来，北京市政府第三次出手整顿商住楼。但这一次，开发商明显感受了调控的严厉。

所谓商住房，是将商业、公建用地改为居住属性的一种“擦边球”产品。严格来说在使用用途上存在一定的违规嫌疑。随着北京地价高企，住宅市场日趋豪宅化，商住房由于不限购，总价相对较低，越来越受到刚需人群的青睐。

原本商住楼作为北京楼市的补充型产品，数量较少。但随着限购及新建商品住宅供应量减少，今年3月，北京市商住楼成交量史上第一次超过普通住宅。

2016年前8月，北京商住类产品共成交41629套，为去年同期的5倍，相比去年全年成交量高出98%，为历史新高。前8月商住类产品成交金额高达774.82亿元，比2015年全年还高出88%。

在商住产品日益泛滥的情况下，政府不得不加强严控手段。除了对在售商住项目严查严控，北京市在新增和再次供地等方面也进行了收紧。

据相关媒体报道，北京此轮商住房调控主基调是遏制商改住项目和严控商住市场，具体内容包括：暂停发放新增商住房产证、预售证等；重新考察和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目；不提供新增商住用地。

10月25日，北京国土资源局网站上挂出房山地区两宗地块出让的消息，这是今年以来房山区首次挂牌出让土地。资料显示，其中拱辰街道FS00-LX11-0007地块为综合性商业金融服务业用地，共计10384平方米；长阳镇FS00-LX10-0042等地块为综合性商业金融服务业及公交场站设施用地，共计85709平方米。

21世纪经济报道记者发现，此次挂牌商办类土地，特别明确规定该地块不得设计成为类居住类产品。

来源：21世纪经济报道