李迅雷：当前房价泡沫不大 今年销售额或见顶

11月8日消息，海通证券、海通期货首席经济学家李迅雷今天表示，当前的房价上涨主要是货币现象，其次是社会现象，即一线城市和部分二线城市居民加杠杆。但是加杠杆之后泡沫有多大？李迅雷认为，从居民房贷占住宅市值的比率来看，泡沫是不大的。他还表示，今年房地产销售额或许会见顶。

在房价与人民币汇率的关系问题上，李迅雷认为，人民币贬值不利于房地产价格上涨。“有一个悖论，说人民币贬值房价就能稳住，这个逻辑我觉得不成立。他们最常用的是俄罗斯的例子，说卢布贬值，房价上涨。但是俄罗斯房价上涨，卢布也有升值的时候，而卢布大幅贬值其实形成了恶性的通货膨胀，房价相对于物价而言还是贬值的。”

他还“吐槽”道，“我们中国人有时候不怎么讲逻辑，用两个相反的逻辑解释同一个现象。当年人民币大幅升值的时候，说因为人民币升值，大量外汇流入，大家要配中国资产，所以房价上涨；而现在人民币贬值的时候又说，因为货币贬值，只有拿着实物资产才安全，所以房价上涨。这里面的逻辑究竟是什么？我个人觉得，人民币贬值对房价是不利的。”

在第七届期货机构投资者年会的“宏观环境与大类资产配置”分论坛上，李迅雷分析了此轮房地产价格上涨的原因。他认为，主要原因是货币，包括货币的超发和居民投资的加杠杆。

数据显示，截至2016年半年末，中国M2总量为22.43万亿美元，远高于美国和日本的12.77万亿美元和9.11万亿美元。“房价的涨幅与M2增长比较一致，今后房价涨幅将趋缓，原因也在于M2增速的回落。”李迅雷指出。

另一方面，新增居民购房贷款占住宅消费额的比重也在逐年上升，从2011年不足20%，到2015年升至34%，而今年上半年已经达到54%。但是，李迅雷认为，这样的杠杆率其实也不算太高。

他进一步表示，虽然目前的房价租金比、房价收入比都很高，但是从居民房贷占住宅市值的比重来看，泡沫并不大。李迅雷指出，目前的房贷余额大约为18万亿元人民币，按今年的销售均价计算，目前住宅总市值为84万亿，房贷占其比重为21%，此数值仅为美国的一半。

而影响房价的因素，除了货币之外，还有人口。李迅雷指出，中国的大城市化率还是很低，

整个大城市化过程还未完成，而在资源有限的情况下，人口还将往一二线大城市集中。

在上海交通大学安泰经济与管理学院近期举行的“安泰问政”论坛上，复旦大学经济学院教授袁志刚也表达了类似的观点，他认为房价的差异实质上是土地资源和劳动力资源的差异。

虽然大城市化仍然方兴未艾，但是李迅雷认为，作为投资标的，房地产或许已经过了鼎盛时期。“今年新房销售预计会达到1400万套，比2013年多了20%，其实已经和人口结构角度的刚性需求无关了。”

他指出，2016年房地产的销售额和销售面积均已达到新高，或许已经见顶。“今年的信贷实际增加已超过15%，2017年不会再降准了。”李迅雷分析，另一方面，人民币贬值的压力依然很大，也会对房价造成一定的影响。

“在今年需求的提前释放以及政策的打压下，明年房地产市场可能进入新一轮的下行周期，成交量和价格都将逐步趋冷。”歌迅金融董事长陈文也对新浪财经表示。

此外，李迅雷还指出，2010年房地产的投资增速已经见顶，2013年的住宅新开工也达到1400万套的顶峰。他预计，房地产销售额的下降将导致2017年房地产投资增速的下降，未来去产能还将提速。

来源：房产基建