三季度杠杆率持续下降 房企乘势多元投资

每个硬币都有两面：调控深入令高价地背后的资金露怯，房企却又因为前三季资金回流顺畅，更趋向多元投资和布局。

在行业加速洗牌的背景下，房企似乎正在寻求更多获利空间。最新一单并购案是，嘉宝集团（600622.SH）以15.4亿元受让光大安石和安石资管各51%股权。

同策咨询以主要在中国内地开展经营活动，房地产开发销售、经营为主业，且房地产业务收入超过营业收入50%的上市房企为研究样本，发现扣除非经常性损益之后，约6成以上房企扣非后净利润仍处于同比提升状态。

海通证券数据显示，2016年前三季度地产行业杠杆率从2008年高峰期的18.47%，一路回落到2016年前三季度的7%。行业整体杠杆率继续下降。

这意味着全行业土地购置金额占销售金额比值继续处于下行阶段。分析认为，这说明在房价未明显上行之前，开发商土地投资依旧保持谨慎。

一名房企开发部门人士表示，前三季度回款顺利，导致很多公司在部分项目去化完毕后资金未再进入地产，对拿地持谨慎态度，也反而开始其他多元化投资。

上述人士指出，行业杠杆率下降的情况，在2011年也出现过，彼时行业杠杆率曾跌至2008年以后的最低点。该人士认为，未来随着信贷政策偏紧，房地产企业可能继续去杠杆化，导致行业洗牌。

同策咨询上述研究报告指出，由于房企2013年以来取得的低成本地块，在今年正在逐步被消化，并入市销售。以一个项目开盘到清盘时间为3年计算，今年或明年，这些项目将大部分进入结算期，为房企业绩锦上添花。

但这些低成本地块消化殆尽之后，很长一段时间内，在行业盈利水平持续收窄的大背景下，行业分化格局将继续加深，且房地产行业整体仍面临盈利能力下滑的挑战。

分析认为，对房企来说，四季度及明年的压力将非常大。三四线城市库存积压、销售困难，而一二线城市地王高企，限购从严，房企利润率将持续下调。这也在倒逼房企积极转型，寻找盈利空间大的项目和产业。

因此三季度行业并购整合也趋向活跃。根据海通证券统计，这种趋势有三种主流表现，包括险资收购房企、房企间同业并购、房企直接或间接参股险资。这些交叉持股或直接控股行为激活了房企的现金流，也为各自布局多元化拉开序幕。

其中险资增持或并购部分A股房企，包括金地集团、华鑫股份、首开股份、金融街、京投发展、保利地产、中国国贸等，涉资323亿元；近期新增部分A股上市地产公司股权被同业资本直接或间接增持或收购中，较为知名的有恒大举牌万科、廊坊发展、嘉凯城、粤宏远A；融创举牌金科股份；滨江房产举牌格力地产，涉资约248亿元。

上市房企也不断直接或间接参股保险公司，如中天城投参股三家保险公司，涉资约18亿元；阳光城以34亿元收购一家以色列保险和金融服务公司。

来源：21世纪经济报道